- Für die Erbschaftsteuer zählt nicht nur der Immobilienwert. Entscheidend ist Ihr gesamter steuerpflichtiger Erwerb vom Erblasser.
- Kinder haben grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner von 500.000 Euro.
- Für bestimmte Erbfallkosten können pauschal 15.000 Euro abgezogen werden. Höhere berücksichtigungsfähige Kosten müssen nachgewiesen werden.
- Ein Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei geerbt werden. Bei Kindern gilt die Begünstigung grundsätzlich nur bis zu 200 m² Wohnfläche.
- Vermietete Wohnimmobilien können unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG mit 90 Prozent ihres steuerlichen Werts angesetzt werden.
- Ist der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert höher als der tatsächliche gemeine Wert, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden.
Die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie berechnet sich nicht einfach aus dem Wert des geerbten Hauses. Entscheidend ist Ihr gesamter steuerpflichtiger Erwerb vom Erblasser. Dazu gehören neben Ihrem Anteil an der Immobilie auch weitere Vermögenswerte. Abgezogen werden können unter anderem bestimmte Nachlassverbindlichkeiten, Steuerbefreiungen und Ihr persönlicher Freibetrag.
Gerade bei Immobilien kann die Berechnung komplex werden. Neben dem Verwandtschaftsverhältnis spielen der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert, bestehende Darlehen, die Nutzung der Immobilie und mögliche Steuerbefreiungen eine Rolle.
An einem konkreten Beispiel zeigen wir, wie sich die Erbschaftsteuer 2026 berechnen lässt und an welchen Stellen sich der tatsächliche Steuerbetrag verändern kann.
Wie berechnet sich die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie?
Die Erbschaftsteuer ergibt sich aus dem steuerpflichtigen Erwerb nach Abzug anwendbarer Steuerbefreiungen, Nachlassverbindlichkeiten und persönlicher Freibeträge.
Für eine erste überschlägige Berechnung können Sie in dieser Reihenfolge vorgehen:
- Ihren Anteil am steuerlichen Immobilienwert bestimmen.
- Mögliche Steuerbefreiungen berücksichtigen.
- Weitere Vermögenswerte aus dem Nachlass hinzurechnen.
- Abzugsfähige Schulden und Nachlassverbindlichkeiten abziehen.
- Den persönlichen Freibetrag berücksichtigen.
- Auf den verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb den Steuersatz Ihrer Steuerklasse anwenden.
Bei einer Erbengemeinschaft wird die Erbschaftsteuer grundsätzlich für jeden Erwerber gesondert berechnet. Entscheidend ist deshalb nicht automatisch der Wert der gesamten Immobilie, sondern welcher Anteil Ihnen tatsächlich zufällt.
Für die Erbschaftsteuer wird der gesamte Erwerb vom Erblasser betrachtet. Neben einer Immobilie können deshalb beispielsweise Bankguthaben oder andere Vermögenswerte den steuerpflichtigen Erwerb erhöhen. Gleichzeitig können bestimmte Schulden, Steuerbefreiungen und Freibeträge die Bemessungsgrundlage reduzieren.
Beispielrechnung: Ein Kind erbt ein Haus
Erbt ein Kind ein Haus mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von 700.000 Euro und zusätzlich 100.000 Euro Bankguthaben, können nach Abzug eines Darlehens, der Erbfallkostenpauschale und des persönlichen Freibetrags in unserem Beispiel 25.850 Euro Erbschaftsteuer entstehen.
Für das Beispiel nehmen wir folgende Situation an:
Ein Kind erbt allein ein Haus mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 700.000 Euro. Zusätzlich gehören 100.000 Euro Bankguthaben zum Nachlass.
Auf der Immobilie lastet am Todestag noch ein abzugsfähiges Darlehen von 150.000 Euro. Eine Steuerbefreiung für das Familienheim oder eine begünstigte Vermietung greift in diesem Beispiel nicht.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Steuerlicher Immobilienwert | 700.000 € |
| Bankguthaben | + 100.000 € |
| Restdarlehen | − 150.000 € |
| Erbfallkostenpauschale | − 15.000 € |
| Erwerb vor persönlichem Freibetrag | 635.000 € |
| Persönlicher Freibetrag Kind | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 235.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I | 11 % |
| Erbschaftsteuer | 25.850 € |
Die 11 Prozent werden auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb von 235.000 Euro angewendet. Der Erbschaftsteuertarif funktioniert nicht wie der Einkommensteuertarif mit mehreren progressiv besteuerten Teilbeträgen.
Wichtig: Das Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung. Im Einzelfall können weitere Vermögenswerte, frühere Schenkungen, Steuerbefreiungen, Versorgungsfreibeträge oder andere Nachlassverbindlichkeiten das Ergebnis verändern.
Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftsteuer?
Der persönliche Freibetrag hängt vom Verhältnis zwischen Erblasser und Erben ab. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto höher ist der Freibetrag in der Regel.
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kind oder Stiefkind | 400.000 € | I |
| Enkel, wenn das verbindende Kind bereits verstorben ist | 400.000 € | I |
| Enkel bei noch lebendem Elternteil | 200.000 € | I |
| Weitere Abkömmlinge | 100.000 € | I |
| Eltern oder Großeltern bei Erbschaft | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 € | II |
| Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern | 20.000 € | II |
| Unverheiratete Partner, Freunde und sonstige Erwerber | 20.000 € | III |
Der Freibetrag wird vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen. Erst auf den danach verbleibenden Betrag wird der entsprechende Steuersatz angewendet.
Welche Steuersätze gelten 2026?
Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs nach Abzug des persönlichen Freibetrags.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Im Beispiel beträgt der steuerpflichtige Erwerb 235.000 Euro. Das Kind gehört zur Steuerklasse I. Damit gilt ein Steuersatz von 11 Prozent.
Welche Rolle spielen frühere Schenkungen?
Schenkungen desselben Erblassers innerhalb der vergangenen zehn Jahre können die Erbschaftsteuer erhöhen, weil sie mit dem späteren Erwerb zusammengerechnet werden.
Der persönliche Freibetrag steht innerhalb dieses Zehnjahreszeitraums deshalb nicht für jeden Erwerb vollständig neu zur Verfügung.
Hat ein Kind beispielsweise bereits einige Jahre vor dem Erbfall eine größere Geldschenkung vom selben Elternteil erhalten, muss diese bei der Berechnung der späteren Erbschaftsteuer berücksichtigt werden.
Wer Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte deshalb nicht nur auf den einzelnen Freibetrag schauen, sondern die gesamte Nachfolgeplanung betrachten.
Mehr zu Freibeträgen, Nießbrauch und der Übertragung zu Lebzeiten erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Haus an Kinder verschenken„.
Wann bleibt ein geerbtes Familienheim steuerfrei?
Ein selbst genutztes Familienheim kann für Ehepartner und unter bestimmten Voraussetzungen auch für Kinder steuerfrei bleiben.
Zu den zentralen Voraussetzungen gehören, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und der Erwerber die Immobilie anschließend unverzüglich selbst als Lebensmittelpunkt nutzt.
Bei Kindern und Kindern bereits verstorbener Kinder gilt die Steuerbefreiung grundsätzlich nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 m². Bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern gibt es diese 200-m²-Grenze nicht.
Die Selbstnutzung muss grundsätzlich für zehn Jahre fortbestehen. Wird sie vorher aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Ausnahmen können bei zwingenden Gründen bestehen.
Muss der Einzug innerhalb von sechs Monaten erfolgen?
Sechs Monate gelten nach der Rechtsprechung als regelmäßiger Orientierungszeitraum, sind aber keine starre gesetzliche Ausschlussfrist.
Der Bundesfinanzhof hat dies 2026 nochmals ausdrücklich bestätigt. Erfolgt der Einzug später, kommt es auf die konkreten Umstände an. Der Erwerber muss dann insbesondere nachvollziehbar erklären können, wann die Entscheidung zur Selbstnutzung getroffen wurde und warum ein früherer Einzug nicht möglich war.
Beispiel: Kind erbt ein Familienheim mit 250 m²
Beträgt der steuerliche Immobilienwert 700.000 Euro und erfüllt das Kind sämtliche Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung, sind bei 250 m² Wohnfläche vereinfacht 200 von 250 m² begünstigt.
Damit wären 80 Prozent des Immobilienwerts steuerbefreit. Der steuerpflichtige Immobilienanteil beträgt in diesem vereinfachten Beispiel 140.000 Euro.
Auch die wirtschaftlich mit der steuerbefreiten Immobilie verbundenen Schulden können dann nicht vollständig abgezogen werden. Bei einem Darlehen von 150.000 Euro wären in dieser vereinfachten Rechnung nur 20 Prozent und damit 30.000 Euro abziehbar.
Welche Begünstigung gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien können nach § 13d ErbStG unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit 90 Prozent ihres steuerlichen Werts angesetzt werden.
Bei einem steuerlichen Immobilienwert von 700.000 Euro würden damit beispielsweise 630.000 Euro angesetzt.
Auch wirtschaftlich mit der Immobilie zusammenhängende Schulden werden entsprechend nur im berücksichtigungsfähigen Umfang angesetzt.
Diese Vergünstigung ist von der Familienheim-Befreiung zu unterscheiden. Sie setzt gerade keine eigene Nutzung durch den Erben voraus.
Welche Schulden und Erbfallkosten können abgezogen werden?
Darlehen und bestimmte weitere Nachlassverbindlichkeiten können den steuerpflichtigen Erwerb reduzieren, sofern sie steuerlich abzugsfähig sind.
Bei einem Immobiliendarlehen kommt es auf den tatsächlichen Schuldenstand am Todestag an. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld zeigt nicht automatisch, wie hoch das Darlehen tatsächlich noch ist.
Unter bestimmten Voraussetzungen können außerdem Vermächtnisse, Auflagen und geltend gemachte Pflichtteilsansprüche berücksichtigt werden.
Für Bestattungskosten, Grabkosten und bestimmte unmittelbar mit der Abwicklung des Nachlasses verbundene Aufwendungen können seit 2025 insgesamt 15.000 Euro ohne Einzelnachweis als Erbfallkostenpauschale berücksichtigt werden.
Die eigene Erbschaftsteuer selbst kann dagegen nicht als Nachlassverbindlichkeit abgezogen werden.
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Für die Erbschaftsteuer wird eine Immobilie grundsätzlich mit dem nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Grundbesitzwert angesetzt.
Der Grundbesitzwert wird in einem gesonderten Feststellungsverfahren ermittelt. Für die Erbschaftsteuer ist bei einer Immobilie grundsätzlich der Wert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag relevant. Bei einer Erbschaft ist dies regelmäßig der Todestag.
Das bedeutet auch: Der heutige Wert einer Immobilie muss nicht dem Wert entsprechen, der für einen mehrere Jahre zurückliegenden Erbfall benötigt wird.
Welche Bewertungsverfahren verwendet das Finanzamt?
Je nach Grundstücksart kommen nach dem Bewertungsgesetz unterschiedliche Verfahren zur Anwendung.
| Immobilienart | Typischer steuerlicher Bewertungsansatz |
|---|---|
| Unbebautes Grundstück | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert |
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren, soweit geeignete Vergleichsdaten vorliegen |
| Einfamilienhaus | Vergleichswertverfahren, soweit geeignete Vergleichsdaten vorliegen |
| Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren, soweit geeignete Vergleichsdaten vorliegen |
| Mietwohngrundstück | Ertragswertverfahren |
| Geschäftsgrundstück | je nach Voraussetzungen Ertragswertverfahren |
| Objekt ohne geeignete Vergleichswerte | Sachwertverfahren |
Für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 wurden insbesondere die Vorschriften zum Ertragswert- und Sachwertverfahren an die ImmoWertV angepasst.
Was können Sie tun, wenn der Grundbesitzwert zu hoch ist?
Ist der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert höher als der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie, erlaubt § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren Werts.
Als Nachweis kann regelmäßig unter anderem ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen dienen. § 198 Abs. 2 BewG nennt ausdrücklich Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert worden sind. Auch ein geeigneter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Nachweis dienen.
Welche Anforderungen das Finanzamt an den Wertnachweis stellt, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber „Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?“
Soll ein niedrigerer gemeiner Wert sachverständig nachgewiesen werden, kommt insbesondere ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB in Betracht.
Der Grundbesitzwert wird regelmäßig gesondert festgestellt und ist anschließend für die Erbschaftsteuer maßgeblich. Erscheint der Wert zu hoch, sollte deshalb insbesondere der Feststellungsbescheid geprüft werden. Für einen Einspruch gilt grundsätzlich eine Monatsfrist ab Bekanntgabe des Bescheids.
Die Monatsfrist ergibt sich aus § 355 AO.
Bei einer geerbten Immobilie ist für eine steuerliche Bewertung nicht der heutige Verkaufspreis entscheidend, sondern der Wert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag. Bei einem Erbfall ist das regelmäßig der Todestag.
Wenn der festgestellte Grundbesitzwert deutlich über einem plausiblen Marktwert liegt, sollte zunächst geprüft werden, welche steuerliche Auswirkung eine niedrigere Bewertung überhaupt hätte. Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, ob der Aufwand für ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich gerechtfertigt ist.
Wie zuverlässig ist eine eigene Erbschaftsteuerberechnung?
Eine eigene Berechnung kann eine gute Orientierung geben, ersetzt aber weder den Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert noch eine individuelle Steuerberatung.
Besonders häufig entstehen Abweichungen durch frühere Schenkungen, Steuerbefreiungen, Nachlassverbindlichkeiten oder einen vom tatsächlichen Marktwert abweichenden Grundbesitzwert.
Für eine erste Einschätzung sollten Sie deshalb mindestens folgende Unterlagen beziehungsweise Angaben bereithalten:
- Grundbesitzwert oder vorhandene Bewertung der Immobilie
- Eigentumsanteil des Erblassers
- eigene Erbquote
- Verwandtschaftsverhältnis
- Restdarlehen am Todestag
- weitere Vermögenswerte
- weitere Nachlassverbindlichkeiten
- frühere Schenkungen desselben Erblassers innerhalb von zehn Jahren
- Nutzung der Immobilie
- mögliche Voraussetzungen einer Steuerbefreiung
Fazit: Erst den steuerpflichtigen Erwerb ermitteln, dann den Immobilienwert prüfen
Eine belastbare Berechnung der Erbschaftsteuer beginnt nicht beim Steuersatz, sondern beim steuerpflichtigen Erwerb.
Ermitteln Sie zunächst, welcher Immobilienanteil Ihnen tatsächlich zufällt und welche weiteren Vermögenswerte zum Nachlass gehören. Prüfen Sie anschließend Steuerbefreiungen, abzugsfähige Schulden und Ihren persönlichen Freibetrag.
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Grundbesitzwert des Finanzamts. Liegt dieser deutlich über dem tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie, kann ein Wertnachweis nach § 198 BewG die steuerliche Bemessungsgrundlage verändern.
Welche steuerliche Auswirkung sich daraus im konkreten Einzelfall ergibt, sollte mit einer Steuerberatung abgestimmt werden. Die sachverständige Immobilienbewertung liefert dabei den belastbaren Immobilienwert.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt von den persönlichen und steuerlichen Umständen des Einzelfalls ab. Für die verbindliche steuerliche Beurteilung empfehlen wir die Abstimmung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Die Törteli Immobilienbewertung unterstützt Sie bei der sachverständigen Ermittlung des Immobilienwerts.
Quellen
- ErbStG § 10, steuerpflichtiger Erwerb, Nachlassverbindlichkeiten und Erbfallkostenpauschale. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 13, Steuerbefreiung für das Familienheim. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 13d, Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 14, Berücksichtigung früherer Erwerbe. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 16, persönliche Freibeträge. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 17, besonderer Versorgungsfreibetrag. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 19, Steuersätze. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 28, Stundung der Erbschaftsteuer. Abgerufen am 20.10.2026.
- ErbStG § 30, Anzeige des Erwerbs. Abgerufen am 20.10.2026.
- BewG § 198, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Abgerufen am 20.10.2026.
- AO § 355, Einspruchsfrist. Abgerufen am 20.10.2026.
- BFH, Beschluss vom 27.05.2026, II B 41/25, unverzügliche Selbstnutzung des Familienheims und Sechsmonatszeitraum. Abgerufen am 20.10.2026.
- Bundesministerium der Finanzen, Grundbesitzbewertung nach dem Jahressteuergesetz 2022. Abgerufen am 20.10.2026.
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Muss ich eine geerbte Immobilie dem Finanzamt melden?
Ein erbschaftsteuerpflichtiger Erwerb muss grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Bei Grundbesitz greift die gesetzliche Ausnahme für bestimmte gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen von Todes wegen nicht.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn der Immobilienwert unter meinem Freibetrag liegt?
Nicht zwangsläufig, aber für die Berechnung zählt nicht nur die Immobilie. Weitere Vermögenswerte aus demselben Erwerb können den persönlichen Freibetrag ebenfalls beanspruchen. Entscheidend ist deshalb der gesamte steuerpflichtige Erwerb.
Kann ich die Restschuld einer geerbten Immobilie abziehen?
Ein tatsächlich bestehendes Darlehen kann grundsätzlich als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig sein. Steht die Schuld jedoch wirtschaftlich mit steuerbefreitem Vermögen in Verbindung, kann der Abzug eingeschränkt sein. Maßgeblich ist der tatsächliche Schuldenstand am Todestag.
Was kann ich tun, wenn der Grundbesitzwert des Finanzamts zu hoch ist?
Nach § 198 BewG können Sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür kann insbesondere ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen dienen. Gegen den Feststellungsbescheid gilt grundsätzlich eine Einspruchsfrist von einem Monat.
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