- § 198 BewG erlaubt es, dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt das, tritt dieser Wert an die Stelle des typisiert ermittelten Grundbesitzwerts.
- Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Das Finanzamt prüft nicht von sich aus, ob der festgestellte Wert zu hoch ist.
- Das Gesetz nennt drei Wege: ein Gutachten des Gutachterausschüsses, ein Gutachten eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, oder ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag.
- Zur Qualifikation nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich auch die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, gleichrangig neben der staatlichen oder staatlich anerkannten Bestellung.
- Ein Kurzgutachten reicht nicht. Ebenso wenig eine Maklereinschätzung oder eine Online-Bewertung. Verlangt wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbarer Herleitung zum richtigen Stichtag.
Wenn das Finanzamt einen Grundbesitzwert festsetzt, der spürbar über dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie liegt, stellt sich für Erben und Beschenkte schnell dieselbe Frage: Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an? Nicht jedes Dokument mit der Überschrift „Gutachten“ erfüllt die Anforderungen der Finanzverwaltung. Entscheidend sind Qualifikation des Erstellers, das gewählte Bewertungsverfahren, der exakte Stichtag und eine lückenlos nachvollziehbare Herleitung.
Als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG erkennt das Finanzamt in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB an, das von einem qualifizierten Sachverständigen nach den Verfahren der ImmoWertV zum korrekten Bewertungsstichtag erstellt wurde. Kurzgutachten, Maklereinschätzungen oder automatisierte Online-Bewertungen genügen diesem Zweck üblicherweise nicht.
Zwei Dinge sind dabei entscheidend. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, das Finanzamt prüft nicht von sich aus. Und das Gesetz stellt konkrete Anforderungen an die Qualifikation dessen, der das Gutachten erstellt.
Als erfahrener Ansprechpartner für stichtagsbezogene Verkehrswertgutachten begleiten wir bei der Törteli Immobilienbewertung Eigentümer, Erben und Beschenkte durch diesen Nachweisprozess, von der Erstberatung über die Objektbesichtigung bis zur Erläuterung gegenüber Behörden.
Nachweis des niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG
Der Wortlaut des Gesetzes ist eindeutig, wird aber in der Praxis häufig verkürzt wiedergegeben.
Absatz 1 regelt den Grundsatz: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, ist dieser Wert anzusetzen. Der Begriff „gemeiner Wert“ entspricht inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Absatz 2 benennt, wer ein solches Gutachten erstellen kann: den zuständigen Gutachterausschuss sowie Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.
Absatz 3 eröffnet einen dritten Weg: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis kann als Nachweis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.
Zwei Details werden häufig übersehen. Das Gesetz sagt, ein solches Gutachten könne „regelmäßig“ als Nachweis dienen. Das ist der Regelfall, aber keine Automatik: Ein Gutachten, das methodisch nicht überzeugt, kann auch von einem formal qualifizierten Ersteller abgelehnt werden.
Und Absatz 3 nennt ausdrücklich das Jahr vor oder nach dem Stichtag. Wer die Immobilie im Jahr vor dem Erbfall gekauft hat, kann diesen Kaufpreis ebenfalls heranziehen.
Gegen den Feststellungsbescheid können Sie nach § 355 Abgabenordnung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Gelegentlich ist von 30 Tagen zu lesen, das ist nicht korrekt: Maßgeblich ist die Monatsfrist nach der Abgabenordnung, die je nach Kalender auch 31 Tage umfassen kann. Der Einspruch ist formlos und kostenfrei und muss nicht sofort begründet werden. Das Gutachten können Sie nachreichen.
Verkehrswertgutachten als belastbarer Wertnachweis
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die Gutachtenform, die gegenüber Finanzämtern in aller Regel als Gegenbeweis zum steuerlich festgestellten Grundbesitzwert dient. Es unterscheidet sich in Umfang, Tatsachengrundlage und Methodik deutlich von einem Kurzgutachten oder einer Preisspanne, wie sie Makler häufig kostenlos anbieten.
Warum Kurzgutachten, Maklereinschätzungen und Online-Bewertungen nicht genügen
Bei behördlichen und steuerlichen Anlässen reicht ein Kurzgutachten in der Regel nicht aus. Finanzämter und Gerichte erwarten ein vollständiges Gutachten mit nachvollziehbarer Methodik, ausführlicher Lage- und Marktanalyse sowie vollständiger Anwendung der Bewertungsverfahren. Maklerpreiseinschätzungen und automatisierte Online-Tools basieren meist auf pauschalen Vergleichsdaten ohne individuelle Objektprüfung. Sie können als erste Orientierung dienen, ersetzen aber keinen fachlich fundierten Nachweis.
Wir raten bei steuerlichen Anlässen grundsätzlich zum Verkehrswertgutachten, auch wenn ein Kurzgutachten für rein private Zwecke wie eine Verkaufsentscheidung durchaus ausreichen kann. Mehr zu den Gutachtenarten auf unseren Seiten zum Verkehrswertgutachten und zum Kurzgutachten.
Ein Kurzgutachten verzichtet auf den ausführlichen Methodikteil. Es liefert eine fachlich fundierte Einschätzung, aber nicht die Dokumentation, die ein Dritter braucht, um die Herleitung nachzuvollziehen.
Eine Maklereinschätzung ist angebotsorientiert. Sie soll einen Vermarktungspreis finden, keinen objektiven Wert zum Stichtag ermitteln. Sie erfüllt weder die Qualifikationsanforderung noch die methodischen Vorgaben.
Eine Online-Bewertung arbeitet mit statistischen Vergleichsdaten, ohne Besichtigung und ohne Grundbucheinsicht. Sie kann eine erste Orientierung geben, mehr nicht.
| Nachweisform | Nach § 198 BewG geeignet | Grund |
| Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen | Ja | Erfüllt Qualifikations- und Methodikanforderung |
| Gutachten des Gutachterausschusses | Ja | Im Gesetz genannt |
| Kurzgutachten | Nein | Kein ausführlicher Methodikteil |
| Maklereinschätzung | Nein | Angebotsorientiert, keine Qualifikation nach Abs. 2 |
| Online-Bewertung | Nein | Keine Besichtigung, keine Grundbuchprüfung |
Anerkennung durch das Finanzamt: Welche Qualifikation der Sachverständige braucht
§ 198 Abs. 2 BewG nennt drei gleichrangige Qualifikationswege: die Bestellung durch eine staatliche Stelle, die Bestellung durch eine staatlich anerkannte Stelle, und die Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle.
Die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch eine Industrie- und Handelskammer fällt unter die ersten beiden Wege. Sie ist damit eine Möglichkeit, den gesetzlichen Anforderungen zu genügen, nicht die einzige.
Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 steht gleichberechtigt daneben. Sie ist keine Ersatzlösung, sondern im Gesetzestext ausdrücklich genannt.
Entscheidend ist dabei die akkreditierte Stelle. Die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) prüft, ob eine Zertifizierungsstelle die Anforderungen der Norm erfüllt. Eine Zertifizierung durch eine nicht akkreditierte Stelle erfüllt die gesetzliche Voraussetzung nicht.
Was ebenfalls nicht genügt: langjährige Berufserfahrung ohne formale Bestellung oder Zertifizierung. Die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ ist in Deutschland nicht geschützt.
Die Verkehrswertgutachten für steuerliche Anlässe erstellen bei uns Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, geprüft durch EIPOSCERT als von der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle. Damit erfüllen diese Gutachten die in § 198 Abs. 2 BewG genannte Anforderung an die Qualifikation des Erstellers.
Woran die Anerkennung von Gutachten scheitern kann
Eine formale Qualifikation allein genügt nicht. Finanzämter und Finanzgerichte prüfen den Inhalt.
Der falsche Stichtag
Bei einer Erbschaft ist der Todestag maßgeblich, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung der Zuwendung. Ein Gutachten, das den heutigen Wert ermittelt, beantwortet die falsche Frage. Bei einem Erbfall, der zwei Jahre zurückliegt, muss der Sachverständige die damaligen Marktverhältnisse rekonstruieren: Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Marktdaten des jeweiligen Jahres.
Keine Besichtigung
Ohne Ortstermin lassen sich Zustand, Ausstattung und Mängel nicht belastbar feststellen. Ein Gutachten, das erkennbar ohne Besichtigung entstanden ist, wird angreifbar.
Fehlende Grundbuchprüfung
Wohnrecht, Nießbrauch, Wege- oder Leitungsrechte können den Wert erheblich mindern. Sie stehen im Grundbuch und gehören in die Tatsachengrundlage.
Unzureichende Herleitung
Jeder Rechenschritt muss offengelegt und die Wahl des Verfahrens objektbezogen begründet sein. Ein sachkundiger Dritter muss die Herleitung ohne Rückfragen prüfen können. Fehlende Begründungen führen häufig zur Ablehnung, unabhängig von der Qualifikation des Erstellers.
Nicht berücksichtigte wertmindernde Merkmale
Sanierungsstau, verkürzte Restnutzungsdauer, ungünstiger Grundstückszuschnitt, Lärmbelastung oder Denkmalschutzauflagen. Genau diese Merkmale erfasst das typisierte Verfahren des Finanzamts nicht, und genau sie begründen im Regelfall die Abweichung.
Der häufigste Fehler, der uns begegnet: Betroffene warten mit dem Einspruch, bis das Gutachten fertig ist. Bis dahin ist der Monat oft vorbei, und der Wert ist bestandskräftig.
Dabei lässt sich beides trennen. Der Einspruch ist zunächst nur fristwahrend, er ist formlos und kostenfrei und muss nicht sofort begründet werden. Die Begründung, also das Gutachten, können Sie nachreichen. Ansprechpartner für den Einspruch selbst ist Ihr Steuerberater, die Bewertung liefern wir.
Mein Rat: Schauen Sie zuerst auf das Datum des Bescheids, nicht auf den Betrag. Alles Weitere hat danach noch Zeit.
So gehen Sie nach dem Bescheid vom Finanzamt vor
Der Feststellungsbescheid nennt den Grundbesitzwert, der der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zugrunde gelegt wird. Wenn dieser Wert zu hoch erscheint, sind vier Schritte zu unterscheiden.
Erstens: Das Datum feststellen. Maßgeblich ist die Bekanntgabe des Bescheids. Ab da läuft die Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 Abgabenordnung.
Zweitens: Fristwahrend Einspruch einlegen. Formlos, kostenfrei, ohne sofortige Begründung. Zuständig für den Einspruch ist Ihr Steuerberater. Parallel dazu läuft die Wertermittlung: Für Unterlagen, Besichtigung und die methodische Ausarbeitung nach ImmoWertV rechnen wir bei einem Verkehrswertgutachten in der Regel mit vier bis sechs Wochen.
Drittens: Falls nötig, Fristverlängerung beantragen. Wird die vom Finanzamt gesetzte Begründungsfrist knapp, lässt sie sich unter Hinweis auf das in Arbeit befindliche Gutachten verlängern. In der Praxis wird das meist gewährt.
Viertens: Den Nachweis einreichen. Das Gutachten wird als Begründung des Einspruchs nachgereicht. Das Finanzamt prüft den Nachweis und erlässt den korrigierten Bescheid.
Ob sich der Aufwand lohnt, hängt von der Höhe der Abweichung und der individuellen steuerlichen Situation ab. Wir versprechen weder eine Steuerersparnis noch eine automatische Anerkennung. Beides entscheidet die Finanzverwaltung im Einzelfall.
Mehr zum Ablauf auf unserer Seite zum Gutachten für das Finanzamt.
Mit einem stichtagsgenauen Gutachten fundiert handeln
Ein Verkehrswertgutachten bildet die fachliche Grundlage, um einen vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert im Einzelfall zu hinterfragen.
Wir erstellen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB mit stichtagsgenauer Herleitung, persönlicher Besichtigung und Grundbuchprüfung. Fehlende Unterlagen beschaffen wir auf Wunsch mit Eigentümervollmacht. Für Rückfragen einer Behörde zur Herleitung des Werts stehen wir auch nach Auslieferung des Gutachtens zur Verfügung.
Häufig gestellte Fragen zur Anerkennung von Gutachten für das Finanzamt
Erkennt das Finanzamt ein Kurzgutachten an?
Bei steuerlichen Anlässen in der Regel nicht. Ein Kurzgutachten verzichtet auf den ausführlichen Methodikteil, der für die Nachvollziehbarkeit gegenüber Dritten erforderlich ist. Für den Nachweis nach § 198 BewG wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten verlangt.
Muss der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt sein?
Nein. § 198 Abs. 2 BewG nennt gleichrangig auch Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurden. Die öffentliche Bestellung durch eine IHK ist einer von mehreren Wegen, nicht die einzige Voraussetzung.
Wie lange habe ich Zeit für den Einspruch?
Nach § 355 Abgabenordnung einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Der Einspruch ist formlos und kostenfrei und muss nicht sofort begründet werden. Das Gutachten können Sie nachreichen.
Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?
Für Unterlagenbeschaffung, Besichtigung und die methodische Ausarbeitung nach ImmoWertV rechnen wir in der Regel mit vier bis sechs Wochen. Ein Kurzgutachten liegt schneller vor, genügt für steuerliche Anlässe aber nicht.
Kann ein Kaufpreis den Nachweis ersetzen?
Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Das Jahr vor dem Stichtag wird dabei häufig übersehen.
Welcher Stichtag gilt bei Erbschaft und Schenkung?
Bei einer Erbschaft regelmäßig der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung der Zuwendung. Der Verkehrswert muss sich exakt auf diesen Tag beziehen, nicht auf den Zeitpunkt der Gutachtenerstellung.
Garantiert ein Gutachten die Anerkennung durch das Finanzamt?
Nein. Das Gesetz sagt, ein solches Gutachten könne „regelmäßig“ als Nachweis dienen. Die Finanzverwaltung prüft im Einzelfall, ob Qualifikation, Tatsachengrundlage und Herleitung den Anforderungen genügen.
Senkt ein Gutachten automatisch meine Steuer?
Nein. Es liefert den fachlichen Nachweis, dass der tatsächliche Verkehrswert unter dem festgestellten Grundbesitzwert liegt. Welche steuerliche Auswirkung das hat, hängt von Freibeträgen, Steuerklasse und Gesamtnachlass ab und gehört zur Steuerberatung.
Quellen
- Bewertungsgesetz (BewG), § 198 – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Abgerufen am 17.09.2026.
- Baugesetzbuch (BauGB), § 194 – Verkehrswert. Abgerufen am 17.09.2026.
- Abgabenordnung (AO), § 355 – Einspruchsfrist. Abgerufen am 17.09.2026.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte. Abgerufen am 17.09.2026.
- Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) – Akkreditierung von Zertifizierungsstellen nach DIN EN ISO/IEC 17024. Abgerufen am 17.09.2026.