Haus an Kinder verschenken: Was Eigentümer vorher wissen sollten

Ein Haus an die eigenen Kinder zu verschenken, kann viele Gründe haben: Die Vermögensnachfolge soll frühzeitig geregelt, eine spätere Erbauseinandersetzung vermieden oder vorhandene Freibeträge sollen sinnvoll genutzt werden.

Eine Immobilienschenkung ist jedoch mehr als eine einfache Eigentumsübertragung. Bei Grundstücken und Häusern ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Gleichzeitig kann der Wert der Immobilie für die Schenkungsteuer eine entscheidende Rolle spielen.

Hinzu kommen Fragen wie: Soll das Haus vollständig übertragen werden? Möchten die Eltern weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen erhalten? Werden mehrere Kinder berücksichtigt? Und welcher Immobilienwert wird vom Finanzamt angesetzt?

In diesem Ratgeber zeigen wir, worauf Eigentümer achten sollten, wenn sie ein Haus an ihre Kinder verschenken oder überschreiben möchten und warum eine fundierte Immobilienbewertung dabei wichtig werden kann.

Was bedeutet es, ein Haus an die Kinder zu verschenken?

Bei einer Schenkung wird Vermögen zu Lebzeiten ohne entsprechende Gegenleistung übertragen. Wird ein Haus oder eine Wohnung auf ein Kind übertragen, wechselt das Eigentum bereits zu Lebzeiten der Eltern.

Juristisch ist die Übertragung einer Immobilie nicht formlos möglich. Der Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden. Anschließend wird die Eigentumsänderung im Grundbuch vollzogen.

Häufig spricht man im Alltag auch davon, ein Haus an die Kinder zu „überschreiben“. Damit ist zunächst nur die Übertragung des Eigentums gemeint. Ob es sich dabei steuerlich und rechtlich um eine reine Schenkung, eine teilweise entgeltliche Übertragung oder eine sogenannte gemischte Schenkung handelt, hängt von der konkreten Gestaltung ab.

Übernimmt das Kind beispielsweise Verbindlichkeiten oder verpflichtet es sich zu bestimmten Gegenleistungen, sollte dies im Einzelfall rechtlich und steuerlich geprüft werden.

Haus verschenken oder vererben – was ist der Unterschied?

Der wichtigste Unterschied liegt im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung.

Bei einer Schenkung geht die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf das Kind über. Beim Vererben bleibt der Eigentümer dagegen bis zu seinem Tod im Grundbuch eingetragen.

Eine lebzeitige Übertragung kann sinnvoll sein, wenn Eigentümer ihre Vermögensnachfolge frühzeitig ordnen möchten. Sie sollte jedoch nicht allein aus steuerlichen Gründen erfolgen. Mit der Übertragung gibt der bisherige Eigentümer schließlich einen erheblichen Vermögenswert aus der Hand.

Deshalb sollte vor einer Schenkung nicht nur die steuerliche Seite geklärt werden, sondern auch die persönliche Absicherung der Eltern.

Wie läuft die Schenkung eines Hauses an die Kinder ab?

Eine Immobilienschenkung sollte nicht mit dem Notartermin beginnen, sondern mit der Frage, was genau übertragen werden soll und welche Ziele damit verbunden sind. Soll die gesamte Immobilie auf ein Kind übergehen oder zunächst nur ein Miteigentumsanteil? Sollen sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten? Und wie sollen weitere Kinder berücksichtigt werden?

Ein typischer Ablauf lässt sich vereinfacht in fünf Schritte gliedern:

1. Umfang der Übertragung festlegen
Zunächst wird geklärt, ob die Immobilie vollständig oder nur anteilig übertragen werden soll und wer Eigentümer werden soll.

2. Immobilienwert und steuerliche Situation prüfen
Der Wert der Immobilie ist unter anderem für die Einordnung möglicher Schenkungsteuer wichtig. Gleichzeitig sollte geprüft werden, welche persönlichen Freibeträge zur Verfügung stehen und welche früheren Schenkungen innerhalb des Zehnjahreszeitraums zu berücksichtigen sind.

3. Rechte und familiäre Regelungen abstimmen
Wohnrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte oder Regelungen für Geschwister sollten nicht erst nach der Übertragung besprochen werden. Solche Punkte gehören in die Planung vor der Beurkundung.

4. Schenkungsvertrag notariell beurkunden
Die Übertragung von Grundstückseigentum bedarf der notariellen Beurkundung. Der Vertrag hält die vereinbarten Rechte, Pflichten und gegebenenfalls Bedingungen fest.

5. Eigentumsumschreibung und steuerliche Einordnung
Nach der Beurkundung wird die Eigentumsänderung im Grundbuch vollzogen. Parallel wird die Schenkung steuerlich eingeordnet und der Grundbesitzwert kann für die Besteuerung relevant werden.

Welche Freibeträge gelten bei einer Schenkung an Kinder?

Kinder haben bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil.

Das bedeutet: Schenkt ein Elternteil seinem Kind Vermögen, wird Schenkungsteuer erst relevant, soweit der steuerpflichtige Erwerb nach Berücksichtigung des Freibetrags darüber liegt.

Dabei ist wichtig: Mehrere Vermögensübertragungen derselben Person an denselben Beschenkten innerhalb von zehn Jahren werden steuerlich zusammengerechnet.

Der Freibetrag sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist, welche früheren Schenkungen innerhalb des relevanten Zehnjahreszeitraums bereits erfolgt sind und welcher steuerliche Wert der Immobilie angesetzt wird.

Warum der Immobilienwert bei einer Schenkung so wichtig ist

Bei einer Immobilienschenkung ist nicht automatisch der geschätzte Verkaufspreis oder ein Online-Preisrechner maßgeblich.

Für steuerliche Zwecke wird der Grundbesitz nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes bewertet. Der so festgestellte Grundbesitzwert bildet eine Grundlage für die Schenkungsteuer.

Gerade bei hochwertigen Immobilien kann bereits eine vergleichsweise geringe Wertdifferenz darüber entscheiden, ob ein Freibetrag überschritten wird oder wie hoch ein steuerpflichtiger Erwerb ausfällt.

Deshalb ist es wichtig, zwischen dem steuerlich festgestellten Grundbesitzwert und dem tatsächlichen gemeinen Wert beziehungsweise Verkehrswert zu unterscheiden.

Wie der Wert einer Immobilie grundsätzlich ermittelt wird und welche Bewertungsverfahren dabei zum Einsatz kommen, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber „Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?“.

Praxisbeispiel: Wenn der festgestellte Wert höher liegt als der Verkehrswert

In einem von uns bearbeiteten Schenkungsfall wurde der Grundbesitzwert vom Finanzamt mit 1.171.000 Euro angesetzt.

Im Rahmen einer individuellen Immobilienbewertung wurde dagegen ein Verkehrswert von 907.000 Euro ermittelt.

Die Differenz betrug damit 264.000 Euro.

Das Beispiel zeigt, warum die individuelle Bewertung einer Immobilie bei einer Schenkung erheblich sein kann. Ein pauschal oder typisiert festgestellter steuerlicher Wert und der tatsächliche Wert des konkreten Objekts müssen nicht identisch sein.

Wichtig: Das Ergebnis eines einzelnen Falls lässt sich nicht auf andere Immobilien übertragen. Ob und in welcher Höhe eine Abweichung besteht, muss für das jeweilige Objekt und den maßgeblichen Bewertungsstichtag geprüft werden.

Weitere Informationen zu diesem konkreten Anlass und unserem Praxisfall finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung bei Schenkung in Bayern.

Welchen Wert setzt das Finanzamt bei einer Schenkung an?

Für Grundbesitz gelten die Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes. Je nach Grundstücks- und Gebäudeart kommen dabei unterschiedliche gesetzlich vorgesehene Bewertungsverfahren zum Einsatz.

Der steuerliche Wert wird auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag festgestellt.

Der daraus resultierende Grundbesitzwert muss jedoch nicht in jedem Fall mit dem Wert übereinstimmen, der sich bei einer individuellen Verkehrswertermittlung für das konkrete Objekt ergibt.

Kann ein niedrigerer Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden?

Ja. § 198 BewG sieht ausdrücklich die Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn dieser unter dem nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert liegt.

Als Nachweis kann regelmäßig unter anderem ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen dienen. Das Gesetz nennt dabei ausdrücklich auch Personen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind.

Auch ein geeigneter Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen.

Für diesen Zweck reicht ein einfaches Kurzgutachten nicht aus. Mehr dazu erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?“.

Haus mit Nießbrauch oder Wohnrecht an Kinder verschenken

Viele Eltern möchten ihre Immobilie bereits übertragen, aber weiterhin selbst darin wohnen.

Dafür kommen insbesondere ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch in Betracht.

Ein Wohnrecht kann dem Berechtigten das Recht sichern, die vereinbarten Räume selbst zu bewohnen.

Ein Nießbrauch geht regelmäßig weiter: Er kann die Nutzung der Immobilie einschließlich der Möglichkeit umfassen, sie zu vermieten und Mieteinnahmen zu erhalten.

Solche Rechte werden üblicherweise im Grundbuch abgesichert und können auch Auswirkungen auf die steuerliche Bewertung der Schenkung haben.

Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Gerade bei hochwertigen Immobilien sollte deshalb vor der Übertragung gemeinsam mit Notar und Steuerberatung geklärt werden, welche Rechte vorbehalten bleiben sollen.

Haus an mehrere Kinder verschenken – was ist zu beachten?

Soll die Immobilie nicht nur an ein Kind, sondern an mehrere Kinder übertragen werden, entstehen zusätzliche Fragen.

Möglich ist beispielsweise, dass mehrere Kinder Miteigentumsanteile erhalten. Damit werden sie gemeinsam Eigentümer der Immobilie und müssen spätere Entscheidungen je nach rechtlicher Gestaltung gemeinsam treffen.

Alternativ kann eine Immobilie auf ein Kind übertragen werden, während andere Kinder auf andere Weise berücksichtigt werden. Notarinnen und Notare weisen beispielsweise auf Möglichkeiten wie Gleichstellungsgelder oder erbrechtliche Vereinbarungen hin.

Hier geht es nicht nur um Steuern, sondern auch um die spätere Praktikabilität: Wer soll die Immobilie nutzen? Wer trägt Kosten? Was passiert bei einem späteren Verkauf? Und wie sollen Geschwister wirtschaftlich berücksichtigt werden?

Gerade bei mehreren Kindern lohnt es sich deshalb, die familiäre und rechtliche Gestaltung zu klären, bevor die Eigentumsverhältnisse verändert werden.

Welche Kosten entstehen, wenn ein Haus an Kinder verschenkt wird?

Auch eine Schenkung verursacht Kosten.

Typischerweise können insbesondere folgende Positionen entstehen:

• Notarkosten für die Vertragsgestaltung und Beurkundung
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Schenkungsteuer
• gegebenenfalls Kosten für steuerliche oder rechtliche Beratung
• gegebenenfalls Kosten für eine Immobilienbewertung oder ein Verkehrswertgutachten

Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Bei Schenkungen mit Auflagen oder Gegenleistungen können jedoch Besonderheiten entstehen.

Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich deshalb nicht seriös nennen.

Was sollte vor der Schenkung unbedingt geklärt werden?

Bevor ein Haus an die Kinder übertragen wird, sollten drei Ebenen zusammen betrachtet werden:

1. Die persönliche Ebene:
Möchten die Eltern weiterhin in der Immobilie wohnen? Sind sie finanziell auch nach der Übertragung ausreichend abgesichert?

2. Die rechtliche Ebene:
Welche Rechte sollen im Grundbuch eingetragen werden? Gibt es Rückforderungsrechte? Wie werden mehrere Kinder berücksichtigt?

3. Die steuerliche und wirtschaftliche Ebene:
Wie hoch ist der steuerliche Wert? Welche Freibeträge sind verfügbar? Wurden in den vergangenen zehn Jahren bereits Schenkungen vorgenommen? Und entspricht der steuerlich festgestellte Wert dem tatsächlichen Wert der Immobilie?

Gerade die dritte Frage wird häufig erst relevant, wenn der Feststellungsbescheid bereits vorliegt.

Wann ist ein Immobiliengutachten bei einer Schenkung sinnvoll?

Nicht jede Immobilienschenkung benötigt automatisch ein Verkehrswertgutachten.

Ein Gutachten kann insbesondere dann relevant werden, wenn:

• der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert erheblich vom vermuteten Marktwert abweicht,
• der Wert der Immobilie für die Ausschöpfung von Freibeträgen entscheidend ist,
• innerhalb der Familie eine objektive und nachvollziehbare Bewertungsgrundlage benötigt wird,
• wertbeeinflussende Rechte oder Besonderheiten berücksichtigt werden müssen,
• ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden soll.

Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt kommt es auf die Anforderungen des § 198 BewG an.

Mehr zu Aufbau, Einsatzbereichen und Anforderungen erfahren Sie auf unserer Leistungsseite zum Verkehrswertgutachten.

Häufige Fragen zum Verschenken eines Hauses an Kinder

Weitere Beiträge rund um Immobilienbewertung, Gutachten, Erbschaft und Schenkung finden Sie im Törteli Ratgeber.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information zur Immobilienbewertung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Steuerliche Fragen sollten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, rechtliche Gestaltungen mit einer Notarin oder einem Notar beziehungsweise einer entsprechend qualifizierten Rechtsberatung geklärt werden. Dieser Beitrag wurde von einem zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung fachlich geprüft.