Immobilienbewertung bei Schenkung: neutral und vom Finanzamt anerkannt
Eine Immobilienschenkung ist steuerlich relevant und das Finanzamt setzt den Immobilienwert oft pauschal und zu hoch an. Ein professionelles Verkehrswertgutachten schützt Sie vor einer überhöhten Schenkungsteuer und schafft eine objektive Grundlage gegenüber Behörden, Notaren oder innerhalb der Familie.
Wir ermitteln den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie in ganz Bayern unabhängig, nachvollziehbar und nach anerkannten gesetzlichen Bewertungsstandards, darunter die ImmoWertV sowie § 194 BauGB.
Ein Gutachten ist die richtige Lösung, wenn Sie:
- eine Immobilie an Kinder, Angehörige oder Ehepartner übertragen möchten
- der angesetzte Steuerwert des Finanzamts überhöht ist
- Streit oder Unsicherheit über den tatsächlichen Wert vermeiden möchten
- eine rechtssichere Entscheidungsgrundlage für Notar, Steuerberater oder Familienabsprachen benötigen
1.000+ Bewertungen
pro Jahr
§198 BewG
konformer Nachweis
~ 99%
ohne Beanstandung anerkannt
Persönliche
Ansprechpartner
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, setzt das Finanzamt den Wert nach einem typisierten Verfahren ohne Besichtigung an. Zustand, Reparaturstau und vor allem vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht werden dabei nur schematisch erfasst. Der angesetzte Wert liegt deshalb häufig über dem tatsächlichen Marktwert.
Das wirkt doppelt: Ein zu hoher Wert verbraucht Ihren Freibetrag schneller als nötig. Da sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneuern, kostet jede überhöhte Bewertung nicht nur heute Steuer, sondern auch Spielraum für die nächste Übertragung. Ein Verkehrswertgutachten weist den tatsächlichen und bei vorbehaltenen Rechten den geminderten Wert nach.
Wir bewerten unabhängig und ergebnisoffen. Ob eine Steuerersparnis möglich ist, hängt vom Einzelfall ab, eine bestimmte Wertminderung kann nicht zugesagt werden. Gern beraten wir Sie in einem kostenlosen Erstgespräch und informieren Sie zu allen Fragen rund um Ihr Gutachten für die Schenkung.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Schenkung
Wann brauche ich im Schenkungsfall ein Gutachten?
Ein Wertgutachten wird im Schenkungsfall immer dann notwendig, wenn der tatsächliche Immobilienwert eine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Rolle spielt. Da das Finanzamt Immobilien im Rahmen einer Schenkung häufig pauschal und ohne genaue Objektprüfung bewertet, kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten entscheidend sein, um Steuern zu sparen, Transparenz zu schaffen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Typische Gründe, wann ein Gutachten erforderlich oder sinnvoll ist:
Steuerlicher Nachweis gegenüber dem Finanzamt
Das Finanzamt legt den Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz fest, oft zu hoch, weil individuelle wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt werden. Ein Gutachten kann diesen Wert widerlegen und dadurch die Schenkungsteuer legal reduzieren. Wichtig: Für die steuerliche Anerkennung verlangt § 198 Abs. 2 BewG ein Verkehrswertgutachten von einem entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Ein Teil unseres Teams ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
Immobilienübertragung innerhalb der Familie
Ob Übertragung an Kinder, Ehepartner oder Geschwister: Ein neutrales Gutachten verhindert spätere Diskussionen über „Schätzwerte“ oder gefühlte Preisvorstellungen.
Ausgleichszahlungen zwischen mehreren Beschenkten
Wenn eine Immobilie nicht 1:1 aufgeteilt werden kann, sondern einzelne Beteiligte ausgezahlt werden müssen, dient ein Gutachten als objektive Berechnungsgrundlage.
Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht
Wird eine Immobilie verschenkt, aber die Nutzung zurückbehalten (z. B. Wohnrecht der Eltern), muss der belastete Verkehrswert festgestellt werden, auch hier ist ein Gutachten zwingend erforderlich.
Pflichtteilsansprüche und spätere Erbstreitigkeiten
Schenkungen können pflichtteilsergänzungsrelevant sein. Ein dokumentierter Verkehrswert schafft später Beweis- und Rechtssicherheit.
Unterschiedliche Wertvorstellungen zwischen Schenker und Beschenktem
Ein Gutachten sorgt für Transparenz und verhindert emotionale oder subjektive Fehleinschätzungen – z. B. bei innerfamiliären Vermögensübertragungen.
Geht es konkret um die Erbschaft- oder Schenkungsteuer? Wie Sie mit einem Gutachten einen zu hohen Steuerbescheid anfechten und Ihre Steuerlast senken, erfahren Sie auf unserer Seite Gutachten für das Finanzamt.
Wie wird der Wert bei einer Schenkung ermittelt?
Das Finanzamt ermittelt den Wert nach einem gesetzlich vorgegebenen, typisierten Verfahren, der sogenannten Bedarfsbewertung nach dem Bewertungsgesetz. Gerechnet wird mit Durchschnittswerten und Bodenrichtwerten, ohne dass die Immobilie je besichtigt wurde. Das Ergebnis heißt Grundbesitzwert und ist die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.
Welches der drei Verfahren angewendet wird, hängt allein von der Objektart ab. Individuelle Umstände bleiben außen vor: der Bauzustand, ein Reparaturstau, veraltete Haustechnik und vor allem vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht.
Was das Finanzamt nicht sieht:
- Bodenrichtwert und Grundstücksfläche
- Pauschalen Regelherstellungskosten je Quadratmeter
- Rechnerischer Alterswertminderung nach Baujahr
- Statistischen Mieten und Liegenschaftszinssätzen
- Schematischen Abschlägen für vorbehaltene Rechte
- Tatsächlichen Bauzustand und Reparaturstau
- Veraltete Haustechnik und fehlende Modernisierung
- Den konkreten Kapitalwert von Nießbrauch oder Wohnrecht
- Lagenachteile, Zuschnitt und Grundrissmängel
- Baulasten, Wege- und Leitungsrechte
Wer ermittelt den Wert bei einer Schenkung?
Zuständig für die Feststellung ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Es erlässt den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert.
Wollen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, liegt die Beweislast bei Ihnen. § 198 BewG nennt dafür ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Ein Notar kann den Verkehrswert nicht ermitteln, er beurkundet den Vertrag, bewertet aber nicht.
Ein echter Fall: 70.440 € weniger Schenkungsteuer.
Das Finanzamt setzte eine an das Kind übertragene Eigentumswohnung pauschal mit 1.171.000 € an. Unser Verkehrswertgutachten deckte auf, dass dabei eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt worden war, und wies den tatsächlichen Marktwert von 907.000 € nach. Das senkte die Steuerlast gleich zweifach: über eine niedrigere Bemessungsgrundlage und einen günstigeren Steuersatz.
Wohnanlage, in der sich die bewertete Eigentumswohnung befindet. Zweck des Gutachtens: Nachweis des niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG), als Grundlage für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid.
Aus 146.490 €
werden 76.050 €
Vereinfachte Beispielrechnung, Steuerklasse I. Keine Steuerberatung. Anonymisierter Referenzfall, Beträge gerundet. Ergebnis ist einzelfallabhängig.
Der ermittelte Marktwert lag 264.000 € unter dem pauschalen Finanzamtswert, der steuerpflichtige Erwerb sinkt entsprechend.
Der geringere Erwerb fällt innerhalb der Steuerklasse I in eine niedrigere Tarifstufe, der Satz sinkt von 19 % auf 15 %.
Vereinfachte Beispielrechnung auf Basis Steuerklasse I (Freibetrag 400.000 €) unter der Annahme, dass die Immobilie den alleinigen steuerpflichtigen Erwerb darstellt und keine Vorschenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vorliegen. Keine Steuerberatung. Anonymisierter Referenzfall. Ob eine Steuerersparnis möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Eine bestimmte Wertminderung kann nicht zugesagt werden.
Senken Sie Ihre Schenkungsteuer.
Wir beraten Sie gerne zu Ihrem Gutachten für Ihre Schenkung in unserem kostenlosen Erstgespräch.
Füllen Sie einfach unser Kontaktformular aus oder melden Sie sich telefonisch bei uns.
Wie viel mindern Nießbrauch und Wohnrecht den Verkehrswert?
Beide Rechte mindern den Wert erheblich, der Nießbrauch in der Regel deutlich stärker als das Wohnrecht. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt von zwei Größen ab: dem Jahreswert des Rechts und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Aus beidem ergibt sich der Kapitalwert, der vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen wird.
Der Jahreswert ist beim Nießbrauch höher, weil er das volle Fruchtziehungsrecht umfasst, also auch die Vermietung. Das Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung. Und die Lebenserwartung wirkt stark: Ein Recht für einen 65-Jährigen mindert erheblich mehr als dasselbe Recht für einen 85-Jährigen.
Nießbrauch und Wohnrecht im Vergleich:
| Nießbrauch | Wohnrecht | |
|---|---|---|
| Umfang | NießbrauchVolles Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht, Vermietung möglich | WohnrechtNur eigene Nutzung der Wohnung oder bestimmter Räume |
| Jahreswert | NießbrauchErzielbarer Reinertrag der gesamten Immobilie | WohnrechtOrtsübliche Miete der genutzten Fläche |
| Wertminderung | NießbrauchIn der Regel deutlich höher | WohnrechtGeringer, weil der Umfang enger ist |
| Übertragbar | NießbrauchAusübung kann Dritten überlassen werden | WohnrechtHöchstpersönlich, nicht übertragbar |
| Wertrelevante Faktoren | BeideAlter und statistische Lebenserwartung des Berechtigten, Dauer des Rechts, Umfang der belasteten Fläche, Frage der Kostentragung für Instandhaltung | |
Wie wird der Kapitalwert berechnet?
Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert des Rechts multipliziert mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger richtet sich nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten, die das Statistische Bundesamt in der Sterbetafel veröffentlicht, und nach dem anzusetzenden Zinssatz.
Bei einem lebenslangen Recht ist das Alter deshalb der entscheidende Hebel. Für die steuerliche Bewertung gilt zusätzlich eine Begrenzung des Jahreswerts nach § 16 BewG. In der Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV wird die Belastung dagegen marktorientiert bewertet, weshalb sich beide Werte unterscheiden können.
Genau hier entstehen die größten Abweichungen zum pauschalen Ansatz des Finanzamts, und genau deshalb lohnt sich ein Gutachten bei belasteten Immobilien besonders oft.
Wie oft kann ich die Freibeträge nutzen?
Schenkung und Erbschaft nutzen dieselben Freibeträge – doch nur bei der Schenkung lassen sie sich mehrfach ausschöpfen. Denn die persönlichen Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer früh und gestaffelt überträgt, gibt so ein Vielfaches dessen steuerfrei weiter, was bei einem einzigen Erbfall möglich wäre.
Nach Ablauf von zehn Jahren steht der volle Freibetrag erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG).
Warum die neutrale Bewertung entscheidet:
Diese Rechnung geht nur auf, wenn der Immobilienwert korrekt angesetzt ist. Setzt das Finanzamt den Wert pauschal zu hoch an, ist der Freibetrag schneller aufgebraucht als nötig. Ein Verkehrswertgutachten weist den tatsächlichen – und bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht den geminderten – Wert nach und sichert so den vollen Nutzen der Freibeträge.
Was bedeutet vorweggenommene Erbfolge?
Vorweggenommene Erbfolge ist der Fachbegriff für die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten, die das spätere Erbe ganz oder teilweise vorwegnimmt. Steuerlich handelt es sich um eine Schenkung, es gelten dieselben Freibeträge nach § 16 ErbStG und dieselbe Zehnjahresfrist nach § 14 ErbStG.
Häufige Gestaltungen sind die Übertragung des Elternhauses an die Kinder unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs sowie die Hofübergabe in der Landwirtschaft. Zur rechtlichen Ausgestaltung, etwa im Übergabevertrag, beraten Notar und Fachanwalt. Für die Bewertung der Immobilie und der vorbehaltenen Rechte sind wir zuständig.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn eine Immobilie bewusst unter ihrem Verkehrswert verkauft wird, meist innerhalb der Familie. Der Teil, der unter dem Marktwert liegt, gilt steuerlich als Schenkung und ist schenkungsteuerpflichtig.
Damit hängt alles an einer Zahl: dem Verkehrswert. Erst er zeigt, wie groß der unentgeltliche Anteil überhaupt ist. Ohne belastbare Bewertung setzt das Finanzamt den Wert typisiert an, und der unentgeltliche Anteil fällt entsprechend höher aus als er tatsächlich ist.
Wie sich eine gemischte Schenkung aufteilt:
Der Verkehrswert entscheidet hier in beide Richtungen. Wird er zu hoch angesetzt, wächst der unentgeltliche Anteil und damit die Steuer. Wird er belastbar ermittelt, steht die Aufteilung auf einer Grundlage, die auch einer Prüfung standhält.
Besonders relevant ist das, wenn zusätzlich ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten wird oder wenn der Erwerber eine Ausgleichszahlung an Geschwister leistet. Beides verändert die Rechnung erheblich.
Zur steuerlichen Beurteilung Ihres konkreten Falls ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Wir liefern Ihnen die Bewertungsgrundlage.
Verschaffen Sie sich Sicherheit im Schenkungsfall.
Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch an. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und beraten Sie gerne.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten: Was brauche ich?
Ob ein Kurzgutachten oder ein vollwertiges Verkehrswertgutachten notwendig ist, hängt vom konkreten Anlass im Schenkungsfall ab. Während ein Kurzgutachten eine kompakte, nicht rechtsverbindliche Werteinschätzung liefert, wird ein Verkehrswertgutachten nach gesetzlichen Standards erstellt und dient als belastbare Grundlage gegenüber Behörden, Gerichten oder Pflichtteilsberechtigten.
Typische Einsatzfälle im Überblick:
Während ein Kurzgutachten also vor allem zur internen Orientierung dient, ist ein Verkehrswertgutachten immer dann nötig, wenn es um Rechtssicherheit, steuerliche Anerkennung oder verbindliche Entscheidungen geht.
Hinweis:
Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt verlangt § 198 Abs. 2 BewG ein Verkehrswertgutachten von einem entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie zu einem festen Stichtag, nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Es beruht auf einer Besichtigung vor Ort, begründet die Wahl des Bewertungsverfahrens und dokumentiert den Rechenweg vollständig. Auf 40 bis 60 Seiten entsteht so ein Nachweis, den Finanzämter, Gerichte und Banken anerkennen.
Bei einer Schenkung brauchen Sie ihn überall dort, wo der Wert einer Prüfung standhalten muss: gegenüber dem Finanzamt, bei notariellen Übertragungen, bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht und bei späteren Pflichtteilsauseinandersetzungen.
Was ist ein Kurzgutachten?
Ein Kurzgutachten bewertet nach denselben normierten Verfahren, verzichtet aber auf die vollständige Herleitung. Es umfasst 20 bis 30 Seiten statt 40 bis 60 und ist entsprechend günstiger und schneller.
Der Unterschied liegt nicht in der fachlichen Sorgfalt, sondern im Zweck: Ein Kurzgutachten ist nicht rechtssicher und wird von Behörden und Gerichten nicht anerkannt. Für die interne Orientierung vor einer geplanten Übertragung, für die Vorbesprechung mit Steuerberater oder Notar und für die Vermögensplanung ist es die passende und wirtschaftlichere Wahl.
Was kostet ein Gutachten bei einer Schenkung?
Der exakte Preis richtet sich nach Art, Größe und Lage der Immobilie. Wir vereinbaren mit Ihnen vorab einen verbindlichen Festpreis und sollte der Aufwand höher ausfallen als erwartet, bleibt der vereinbarte Preis für Sie unverändert. Gerne können wir Ihnen bereits beim telefonischen Erstgespräch eine konkrete Preiseinschätzung geben.
- Die Anfahrt zum Ortstermin
- Die Durchführung der Objektbesichtigung
- Der gesamte Zeitaufwand für Recherchearbeiten und die Gutachtenerstellung
- Die Beschaffung relevanter Unterlagen
- Die Druck- und Versandkosten des Gutachtens
Kostenlose Betreuung auch nach der Gutachtenerstellung
Sollte eine Behörde – zum Beispiel das Finanzamt – ausnahmsweise Zweifel zum ermittelten Verkehrswert haben, lassen wir Sie damit nicht allein. Wir erläutern den Behörden die Bewertung gerne und begründen nachvollziehbar, warum der Wert fachlich korrekt und marktgerecht ist. Unsere Erfahrung zeigt: Nahezu alle unsere Gutachten werden ohne Beanstandung anerkannt.
Mit mehr als 1.000 erfolgreich abgeschlossenen Bewertungen pro Jahr und einer hohen Kundenzufriedenheit steht die Törteli Immobilienbewertung für Zuverlässigkeit, Qualität und Fachkompetenz. Unsere Gutachten gelten bundesweit als verlässlicher Maßstab in der Immobilienbewertung und werden regelmäßig von Gerichten, Behörden und Steuerberatern als fundierte Entscheidungsgrundlage herangezogen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Im Idealfall Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und Energieausweis. Bei einer Schenkung kommt ein Dokument hinzu, das oft übersehen wird: die notarielle Beurkundung eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Nießbrauchs. Ohne sie lässt sich die Wertminderung nicht sauber ansetzen.
Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis. Mit einer Eigentümervollmacht beschaffen wir die Dokumente bereits vor dem Ortstermin bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt. Originale müssen Sie nie aus der Hand geben, wir fotografieren die Unterlagen beim Termin.
Für die Erstellung eines Immobiliengutachtens werden optimalerweise folgende Unterlagen benötigt:
- Aktueller Flurkartenauszug
- Aktueller Grundbuchauszug
- Baubeschreibung des Gebäudes
- Flächen- und Raumberechnungen
- Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten
- Baugenehmigungen
- Übersicht über Instandsetzungsmaßnahmen der letzten Jahre
- Übersicht der Modernisierungen der letzten Jahre
- Energieausweis
- Notarielle Beurkundung bei einem Wohnungsrecht, Nießbrauch
- Notarielle Beurkundung bei einem Leitungsrecht oder Wegerecht
- Erbbaurechtsvertrag
- Mietverträge oder aktuelle Aufstellung der Mietzahlungen
- Teilungserklärung bei Wohnungen
- Wirtschaftsplan bei Wohnungen
- Hausgeldabrechnungen bei Wohnungen
- Protokolle aus der Eigentümerversammlung bei Wohnungen
Was bei einer Schenkung in Bayern besonders zählt
Immobilienschenkungen sind in Bayern durch die hohen Grundstücks- und Immobilienwerte besonders steuerrelevant. Gerade im Münchner Raum und in den fränkischen Zentren übersteigt der Wert einer übertragenen Immobilie schnell die Freibeträge, sodass der pauschale Ansatz des Finanzamts unmittelbar auf die Schenkungsteuer durchschlägt.
Häufig werden in Bayern Immobilien innerhalb der Familie unter Vorbehalt eines Wohn- oder Nießbrauchrechts übertragen, etwa bei Hofübergaben oder der Weitergabe des Elternhauses. Diese Belastungen mindern den steuerlichen Wert erheblich, werden im pauschalen Verfahren aber nicht sachgerecht erfasst. Ein Gutachten weist den korrekten, belasteten Verkehrswert nach.
Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze stammen von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Der Unterschied liegt nicht in den Daten, sondern darin, dass wir sie auf Ihr konkretes Objekt anwenden statt auf einen typisierten Durchschnitt.
Wie läuft eine professionelle Immobilienbewertung ab?
SCHRITT 1
Telefonisches Erstgespräch & Angebot
Im ersten Schritt klären wir mit Ihnen zusammen alle Hintergründe Ihres Bewertungsanlasses ab und beraten Sie welches Gutachten für Ihr persönliches Anliegen am Besten geeignet ist. Wir erteilen Ihnen Auskunft über die anfallenden Kosten einer Immobilienbewertung und zeigen Ihnen den exakten Ablauf des Bewertungsprozesses auf, damit für Sie keine Fragen mehr offen bleiben. Im Anschluss an das Erstgespräch erhalten Sie von uns ein unverbindliches Angebot sowie eine Checkliste, damit Sie sehen, welche Unterlagen wir für Ihren Bewertungsauftrag benötigen.
SCHRITT 2
Objektbesichtigung vor Ort
Zeitnah vereinbaren wir mit Ihnen einen Ortstermin zur Besichtigung Ihrer Immobilie. Neben der Besichtigung der Immobilie wird der Immobiliengutachter auch die bewertungsrelevanten Unterlagen in Augenschein nehmen. Unsere Immobiliengutachter fertigen Fotos der Unterlagen an. So müssen Sie keine Originaldokumente aus der Hand geben. Fehlende Unterlagen können wir mit einer Eigentümervollmacht bereits vor dem Ortstermin beantragen. So verlieren wir keine Zeit bei der Dokumentenbeschaffung.
SCHRITT 3
Ihr Wertgutachten
Im Anschluss an den Ortstermin wird das Wertgutachten erstellt. Je nach Auftragsumfang werden für die Gutachtenerstellung drei bis vier Wochen benötigt. Das Immobiliengutachten erhalten Sie per Post und digital per E-Mail. Sofern Sie im Anschluss an die Gutachtenerstellung Fragen haben, nehmen wir uns gerne Zeit für Sie. Setzen Sie sich einfach mit uns in Verbindung und wir beantworten Ihnen Ihre Fragen gerne.
Ihre Vorteile bei der Törteli Immobilienbewertung
Ihre Situation ist so individuell wie Ihre Immobilie. Deshalb hören wir genau hin, verstehen Ihre Ziele und entwickeln Lösungen, die zu Ihnen passen. Dabei handeln wir stets objektiv, transparent und auf Basis klarer gesetzlicher Vorgaben – damit Sie sich auf eine fundierte und verlässliche Bewertung verlassen können.
Umfangreiche Betreuung
Bei uns haben Sie zu jedem Zeitpunkt direkten Kontakt zu unseren Immobilienexperten. Von der ersten Anfrage bis zum Abschluss des Gutachtens sind wir Ihr kompetenter Partner an Ihrer Seite. Aber auch nach Erstellung des Gutachtens begleiten wir Sie bei Rückfragen von Behörden und unterstützen Sie im Austausch mit dem Finanzamt.
Festpreisgarantie
Wir erstellen Ihre Immobilienbewertung zum Festpreis, damit haben Sie maximale Kostentransparenz. Im Erstgespräch klären wir gemeinsam mit Ihnen, welches Gutachten Sie für Ihre Anforderungen benötigen und erstellen anschließend ein transparentes Festpreisangebot. Auf diesen Preis können Sie sich verlassen.
Fachliche Expertise & Anerkennung
Wir sind nach der allgemein anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Durch dieses Qualitätssiegel wird gewährleistet, dass unsere Gutachten von Behörden, Ämtern und Gerichten anerkannt werden. Unsere Immobiliengutachter verfügen über ganzheitliche überregionale Marktkenntnisse und ein hohes Maß an Expertise.
Objektivität & Neutralität
Unsere Wertermittlungen werden sachlich, neutral und unabhängig durchgeführt und sind frei von wirtschaftlichen Interessen. Bei uns erhalten Sie eine realistische, marktgerechte und fachlich fundierte Wertermittlung. Diese dient Ihnen als verlässliche Entscheidungsgrundlage oder belastbares Dokument gegenüber Behörden, Ämtern und Gerichten.
Vier-Augen-Prinzip
Für maximale Qualität und Sicherheit werden unsere Gutachten grundsätzlich von einem zweiten Sachverständigen geprüft. Dieses Prinzip stellt sicher, dass jede Bewertung fachlich fundiert, und nachvollziehbar ist. So erhalten Sie ein Höchstmaß an geprüfter Expertise und Verlässlichkeit.
Kurzfristige Besichtigungstermine
Selbstverständlich besichtigen wir Ihre Immobilie persönlich vor Ort. Nur so lassen sich bauliche Besonderheiten, Ausstattung, Zustand sowie mögliche Mängel erfassen und sachgerecht in der Wertermittlung berücksichtigen. Dabei orientieren wir uns bei der Ortsbesichtigung natürlich an Ihren Terminwünschen.
Zertifizierte Qualität und geprüfte Fachkompetenz.
Die Törteli Immobilienbewertung steht für objektive, qualitätsgesicherte Wertermittlungen durch erfahrene und geprüfte Sachverständige. Unsere Gutachter verfügen über anerkannte Qualifikationen, darunter DEKRA- und EIPOS-Zertifizierungen, sowie fundierte Ausbildungen im Bereich der Immobilienbewertung. Ein Teil unseres Teams ist zusätzlich nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, einem international anerkannten Qualitätsstandard. Die Kombination aus Praxiserfahrung, Ausbildung und Zertifizierung gewährleistet, dass Sie bei uns fachlich fundierte und nachvollziehbare Bewertungen erhalten, die bundesweit Anerkennung finden.
Vertrauen, das unsere Kunden bestätigen.
Eine Immobilienbewertung ist oft mit weitreichenden Entscheidungen verbunden. Umso wichtiger ist es, einen verlässlichen Ansprechpartner an seiner Seite zu haben. Umso mehr freut es uns, dass uns so viele Kunden ihr Vertrauen schenken und ihre Erfahrungen mit uns teilen:
Welche Immobilien wir im Rahmen einer Schenkung bewerten.
WOHNEN
Ein- & Zweifamilienhäuser
Doppel- & Reihenhäuser Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Wohnbaugrundstücke
GEWERBE
Bürogebäude
Hallen & Produktion Einzelhandel
Logistikimmobilien
Fachmärkte
SPEZIAL
Pflege & Kliniken
Schulen & Kitas
Hotels
Sporthallen Veranstaltungsgebäude
RECHTE & BELASTUNGEN
Wohnrechte
Nießbrauch
Wegerechte
Leitungsrechte
Erbbaurechte
Häufige Fragen - schnell und einfach erklärt
Ist es sinnvoll, eine Immobilie zu Lebzeiten zu überschreiben statt sie zu vererben?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, weil es von Ihrer Familiensituation, Ihrem Vermögen und Ihren Zielen abhängt. Aus Bewertungssicht gibt es aber einen sachlichen Unterschied: Bei einer Übertragung zu Lebzeiten können die Freibeträge nach § 16 ErbStG alle zehn Jahre erneut genutzt werden, im Erbfall dagegen nur einmal.
Wer früh und gestaffelt überträgt, kann so ein Vielfaches dessen steuerfrei weitergeben, was bei einem einzigen Erbfall möglich wäre. Diese Rechnung geht allerdings nur auf, wenn der Immobilienwert korrekt angesetzt ist. Ob eine Übertragung zu Lebzeiten in Ihrem Fall sinnvoll ist, beurteilen Ihr Steuerberater und ein Fachanwalt. Wir liefern die Bewertungsgrundlage dafür.
Kann ein Notar den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
Nein. Der Notar beurkundet die Übertragung und prüft die rechtliche Wirksamkeit, er ermittelt aber keinen Verkehrswert. Für die Beurkundung wird zwar ein Geschäftswert angesetzt, dieser dient jedoch der Gebührenberechnung und ist keine Wertermittlung nach § 194 BauGB.
Wird ein Wert gegenüber dem Finanzamt oder gegenüber Dritten benötigt, braucht es ein Gutachten von einem entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Dasselbe gilt für Maklerwerteinschätzungen und Online-Rechner: Sie liefern eine Orientierung, aber keinen belastbaren Nachweis.
Wie berechnet das Finanzamt den Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs?
Das Finanzamt setzt den Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz an. Grundlage sind der Jahreswert des Rechts und ein Vervielfältiger, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten richtet. Zusätzlich begrenzt § 16 BewG den anzusetzenden Jahreswert.
Diese Berechnung ist schematisch. Sie berücksichtigt weder den tatsächlichen Zustand der Immobilie noch die konkrete Nutzungssituation oder die Frage, wer die Instandhaltungskosten trägt. In einem Verkehrswertgutachten wird die Belastung dagegen marktorientiert nach ImmoWertV bewertet, weshalb beide Werte voneinander abweichen können.
Was passiert mit dem Wert, wenn das Wohnrecht später erlischt?
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag. Ist die Immobilie zu diesem Stichtag mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet, wird sie belastet bewertet. Erlischt das Recht später, etwa durch Tod des Berechtigten oder durch Verzicht, steigt der Wert entsprechend, das ändert aber nichts an der Bewertung zum damaligen Stichtag.
Für die Schenkungsteuer ist der Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung maßgeblich. Wird das Recht später abgelöst, kann das eigene steuerliche Folgen haben. Das beurteilt Ihr Steuerberater.
Auf welchen Stichtag wird bei einer Schenkung bewertet?
Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, in der Regel also der Tag der notariellen Übertragung. Für diesen Stichtag wird der Verkehrswert ermittelt, einschließlich aller zu diesem Zeitpunkt bestehenden Rechte und Belastungen.
Liegt die Übertragung bereits zurück, ist eine rückwirkende Bewertung möglich. Wir greifen dafür auf die Marktdaten zurück, die zum damaligen Stichtag galten, also Bodenrichtwerte, Vergleichsdaten und das Zinsniveau von damals.
Was kostet ein Gutachten und lohnt es sich bei einer Schenkung?
Die Kosten richten sich nach Art, Größe und Komplexität der Immobilie und stehen als verbindlicher Festpreis vor Auftragserteilung fest.
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt davon ab, wie weit der typisierte Ansatz des Finanzamts vom tatsächlichen Marktwert abweicht. Besonders häufig entstehen Abweichungen bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht, bei erheblichem Reparaturstau und bei älteren Objekten mit veralteter Haustechnik. Ob eine Steuerersparnis möglich ist, hängt vom Einzelfall ab, eine bestimmte Wertminderung kann nicht zugesagt werden.
Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Die übliche Dauer für ein Kurzgutachten liegt bei rund 20 Werktagen, also drei bis vier Wochen, nach der Objektbesichtigung. Eine schnellere Erstellung ist möglich, etwa wenn ein Notartermin ansteht oder eine Frist des Finanzamts läuft. Nennen Sie uns Ihren Termin einfach im Erstgespräch.
Ein Kurzgutachten dauert in der Regel zwei bis drei Wochen nach der Besichtigung.
Länger dauert es, wenn Unterlagen fehlen und vom Bauamt beschafft werden müssen, wenn komplexe Konstellationen vorliegen wie ein Erbbaurecht, oder wenn mehrere Objekte zu bewerten sind.
Wird mein Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
In aller Regel ja, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Es muss sich um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV handeln, und der Ersteller muss die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG erfüllen. Das Gesetz nennt dafür den zuständigen Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden.
Ein Teil unseres Teams ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der DAkkS akkreditierte Stelle zertifiziert. Stellt eine Behörde Rückfragen, erläutern wir die Bewertung für Sie, ohne Zusatzkosten.
Wir beraten Sie gerne bei Ihrer Immobilienbewertung.
Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch an. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und beraten Sie gerne.
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