Haus bei Scheidung: Wert, Zugewinn und Auszahlung

Wenn aus einer Ehe zwei Haushalte werden, gehört die gemeinsame Immobilie häufig zu den schwierigsten Vermögensfragen. Wem gehört das Haus? Wer kann darin wohnen bleiben? Wie hoch ist der Wert der Immobilie und welcher Betrag ist anzusetzen, wenn ein Ehepartner den anderen auszahlen möchte?

Dabei werden drei Dinge schnell miteinander vermischt: Eigentum, Zugewinnausgleich und Immobilienwert. Sie hängen zusammen, sind rechtlich und wirtschaftlich aber nicht dasselbe.

Wer im Grundbuch steht, ist zunächst eine Frage des Eigentums. Der Zugewinnausgleich betrifft dagegen den Vermögenszuwachs während der Ehe. Eine Immobilienbewertung liefert den objektbezogenen Wert, der beispielsweise für eine Übernahme, eine Auszahlung, einen Verkauf oder die Berechnung des Zugewinns benötigt werden kann.

Gerade deshalb ist bei einer Scheidung mit Immobilie eine saubere Trennung dieser Ebenen wichtig.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Für die Eigentumsfrage ist zunächst entscheidend, wer Eigentümer der Immobilie ist. Bei Grundstücken und Häusern lässt sich das anhand des Grundbuchs nachvollziehen.

Sind beide Ehepartner beispielsweise jeweils zur Hälfte eingetragen, besitzen beide entsprechende Miteigentumsanteile. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie grundsätzlich diesem Ehepartner.

Die Eheschließung allein macht eine Immobilie nicht automatisch zu gemeinsamem Eigentum.

Was bedeutet Zugewinngemeinschaft für das Haus?

Ohne abweichenden Ehevertrag leben Ehepartner grundsätzlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dabei bleibt das Vermögen der Ehepartner getrennt. Auch Vermögen, das während der Ehe erworben wird, wird nicht allein durch die Ehe gemeinschaftliches Eigentum.

Erst wenn die Zugewinngemeinschaft endet, wird geprüft, welcher Vermögenszuwachs auf beiden Seiten entstanden ist.

Das bedeutet zum Beispiel: Ein Ehepartner kann alleiniger Eigentümer eines Hauses sein und trotzdem kann dessen Wertentwicklung für den Zugewinnausgleich von Bedeutung sein.

Umgekehrt bedeutet hälftiges Miteigentum nicht automatisch, dass ein Ehepartner Anspruch auf die Hälfte eines bestimmten Wertzuwachses der Immobilie hat. Eigentumsanteil und Zugewinnausgleich müssen getrennt betrachtet werden.

Bei einem abweichend vereinbarten Güterstand können andere Regeln gelten. Deshalb sollte zunächst geklärt werden, welcher Güterstand im konkreten Fall maßgeblich ist.

Wer darf während der Trennung im Haus wohnen?

Die Eigentumsfrage und die Frage, wer die bisherige Ehewohnung während der Trennung nutzt, sind voneinander zu unterscheiden.

Für die Ehewohnung enthält § 1361b BGB besondere Regelungen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann einem Ehepartner die Wohnung oder ein Teil davon zur alleinigen Nutzung überlassen werden, insbesondere wenn dies erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Auch das Wohl gemeinsamer Kinder kann dabei eine Rolle spielen.

Die Eigentumsverhältnisse sind zu berücksichtigen, entscheiden die Nutzung während der Trennung aber nicht in jedem Fall allein.

Zieht ein Ehepartner aus, bedeutet dies deshalb nicht automatisch, dass damit Eigentumsrechte an der Immobilie aufgegeben werden.

Auch eine Nutzungsvergütung kann eine Rolle spielen, wenn einer der Ehepartner die bisher gemeinsame Immobilie allein weiter nutzt. Ob und in welcher Höhe sie im konkreten Fall in Betracht kommt, ist eine rechtliche Frage und sollte individuell geklärt werden.

Warum ist der Immobilienwert bei einer Scheidung so wichtig?

Sobald entschieden werden soll, was mit der Immobilie geschieht, wird ihr Wert zentral.

Das gilt beispielsweise, wenn:

• ein Ehepartner die Immobilie übernehmen möchte,
• ein Miteigentumsanteil übertragen werden soll,
• eine Auszahlung verhandelt wird,
• das Haus verkauft werden soll,
• die Immobilie beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden muss,
• oder zwischen den Ehepartnern unterschiedliche Vorstellungen über den tatsächlichen Wert bestehen.

Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt nach § 194 BauGB den Preis, der zum maßgeblichen Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre.

Wie der Wert einer Immobilie grundsätzlich ermittelt wird und welche Bewertungsverfahren dabei zum Einsatz kommen, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber „Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?“.

Eine Online-Schätzung kann eine erste Orientierung liefern. Sie berücksichtigt jedoch regelmäßig nicht alle individuellen Eigenschaften des Objekts, etwa Zustand, Modernisierungen, Rechte und Belastungen oder besondere Grundstücksmerkmale.

Wenn der Wert für eine vermögensrechtlich relevante Entscheidung benötigt wird, ist deshalb eine objektbezogene Bewertung die belastbarere Grundlage.

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten bei Scheidung?

Welcher Umfang sinnvoll ist, hängt davon ab, wofür der Wert benötigt wird.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten kann sinnvoll sein, wenn sich beide Ehepartner grundsätzlich einig sind und beispielsweise eine fachlich fundierte Grundlage für eine freiwillige Auszahlung, die Übernahme der Immobilie, eine Vermögensaufteilung oder einen geplanten Verkauf benötigen.

Es ist kompakter als ein Verkehrswertgutachten, basiert aber ebenfalls auf einer sachverständigen Bewertung des konkreten Objekts.

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB dokumentiert die Wertermittlung deutlich ausführlicher.

Es kann insbesondere sinnvoll sein, wenn der Immobilienwert umfassend nachvollziehbar hergeleitet werden muss, unterschiedliche Bewertungsstichtage eine Rolle spielen oder zwischen den Beteiligten keine Einigkeit über den Wert besteht.

Welche Form des Gutachtens für einen gerichtlichen oder anwaltlich begleiteten Vorgang benötigt wird, sollte im konkreten Verfahren abgestimmt werden.

Was passiert mit einem Haus, das schon vor der Ehe vorhanden war?

Hat ein Ehepartner die Immobilie bereits vor Eintritt in den Güterstand besessen, bleibt er grundsätzlich Eigentümer, sofern der andere Ehepartner nicht später als Miteigentümer eingetragen wurde.

Für den Zugewinnausgleich ist jedoch nicht nur die Eigentumsfrage wichtig. Nach § 1374 BGB gehört das Vermögen beim Eintritt in den Güterstand zum Anfangsvermögen. Für dessen Bewertung ist nach § 1376 BGB grundsätzlich der Wert zu diesem Zeitpunkt maßgeblich.

Steigt der Wert der Immobilie während der Ehe, kann diese Entwicklung deshalb für den Zugewinnausgleich relevant werden. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass die Hälfte der Wertsteigerung auszuzahlen ist. Maßgeblich ist die gesamte Vermögensentwicklung beider Ehepartner.

Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Auch eine Erbschaft oder Schenkung während der Ehe wird güterrechtlich besonders behandelt. Solches Vermögen wird nach § 1374 Abs. 2 BGB grundsätzlich dem Anfangsvermögen hinzugerechnet.

Für den Wert ist dabei grundsätzlich der Zeitpunkt des Erwerbs relevant. Eine spätere Wertentwicklung kann wiederum Einfluss auf den Zugewinn haben.

Die konkrete rechtliche Berechnung sollte im Einzelfall anwaltlich geprüft werden. Für die sachverständige Immobilienbewertung ist entscheidend, welcher Wert zu welchem Stichtag benötigt wird.

Welcher Stichtag zählt beim Zugewinnausgleich?

Gerade bei Immobilien ist der Bewertungsstichtag besonders wichtig. Ein Haus kann heute einen deutlich anderen Wert haben als beim Eintritt in den Güterstand oder zum Zeitpunkt eines späteren Erwerbs.

Beim Zugewinnausgleich wird vereinfacht gesagt das Anfangsvermögen eines Ehepartners seinem Endvermögen gegenübergestellt. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt.

Bei einer Scheidung ist für die Berechnung des Zugewinns und die Höhe einer möglichen Ausgleichsforderung grundsätzlich der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags maßgeblich.

Für das Anfangsvermögen gilt grundsätzlich der Wert beim Eintritt in den Güterstand. Vermögen, das dem Anfangsvermögen später hinzugerechnet wird, wird grundsätzlich mit dem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt.

Deshalb können bei einer Immobilie mehrere Bewertungen wichtig werden

Hat ein Ehepartner das Haus beispielsweise bereits vor der Ehe besessen, kann für die vermögensrechtliche Berechnung nicht einfach nur der heutige Immobilienwert betrachtet werden.

Je nach Ausgangslage kann es erforderlich sein, den Wert derselben Immobilie zu unterschiedlichen Zeitpunkten nachvollziehbar zu ermitteln.

Genau hier liegt die Aufgabe des Sachverständigen. Er entscheidet nicht über den Zugewinnausgleich. Er ermittelt den Immobilienwert für den vorgegebenen Bewertungsstichtag oder für mehrere benötigte Stichtage. Die rechtliche Berechnung des Zugewinnausgleichs erfolgt anschließend auf Grundlage der gesamten Vermögenssituation.

Welche Rolle spielt das Haus beim Zugewinnausgleich?

Ein häufiger Irrtum lautet: „Das Haus ist während der Ehe um 200.000 Euro gestiegen, also bekommt mein Ehepartner davon automatisch 100.000 Euro.“

So einfach funktioniert der Zugewinnausgleich nicht.

Das Gesetz betrachtet nicht isoliert eine einzelne Immobilie. Für jeden Ehepartner werden grundsätzlich Anfangsvermögen und Endvermögen ermittelt. Erst daraus ergibt sich der jeweilige Zugewinn.

Übersteigt der Zugewinn eines Ehepartners den Zugewinn des anderen, steht dem anderen grundsätzlich die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu.

Der Immobilienwert kann dabei ein bedeutender Bestandteil des Vermögens sein. Er ist aber nicht mit der späteren Ausgleichsforderung gleichzusetzen.

Auch bestehende Verbindlichkeiten sind bei der Vermögensbetrachtung zu berücksichtigen.

Wie funktioniert die Auszahlung, wenn einer das Haus behalten möchte?

Besitzen beide Ehepartner die Immobilie gemeinsam und möchte einer sie vollständig übernehmen, muss zunächst geklärt werden, welchen Wert der zu übertragende Eigentumsanteil hat.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Verkehrswert der Immobilie: 600.000 €
offene Darlehensverbindlichkeit: 150.000 €
vereinfachter Nettowert: 450.000 €

Sind beide Ehepartner jeweils zur Hälfte Eigentümer, entspricht die Hälfte dieses vereinfachten Nettowerts zunächst 225.000 €.

Dieser Betrag kann als Ausgangspunkt für die wirtschaftliche Betrachtung eines hälftigen Eigentumsanteils dienen.

Die 225.000 € sind aber nicht automatisch der Zugewinnausgleich und auch nicht in jedem Fall die endgültige Auszahlungssumme.

Daneben können beispielsweise der konkrete Darlehensstand, die Übernahme von Verbindlichkeiten, weitere Vermögenswerte und die güterrechtliche Gesamtabrechnung eine Rolle spielen.

Was ist bei einer laufenden Finanzierung zu beachten?

Soll ein Ehepartner das Haus übernehmen, reicht eine Einigung zwischen den Ehepartnern allein nicht aus, wenn beide gegenüber der Bank Darlehensnehmer sind.

Die Eigentumsübertragung führt nicht automatisch dazu, dass der ausscheidende Ehepartner auch aus dem Kreditvertrag entlassen wird.

Soll nur einer das Darlehen weiterführen, muss dies mit dem finanzierenden Kreditinstitut abgestimmt werden. Die Bank prüft dabei unter anderem, ob die Finanzierung künftig allein getragen werden kann.

Für die Beteiligten ist deshalb wichtig, Eigentumsübertragung, Immobilienwert und Finanzierung getrennt zu betrachten und anschließend aufeinander abzustimmen.

Haus behalten, verkaufen oder vermieten?

Ist der Immobilienwert geklärt, kommen grundsätzlich verschiedene Lösungen infrage.

Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie

Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn einer der Ehepartner im Haus bleiben möchte, die Finanzierung allein tragbar ist, eine Einigung über den Immobilienwert erzielt wird und die Übertragung des Eigentumsanteils geregelt werden kann.

Die Immobilie wird verkauft

Ein gemeinsamer Verkauf kann eine klare wirtschaftliche Trennung ermöglichen. Vom Verkaufserlös werden vorhandene Verbindlichkeiten und Verkaufskosten berücksichtigt.

Wie der verbleibende Betrag zwischen den Eigentümern verteilt wird, hängt von der jeweiligen Eigentums- und Vermögenssituation ab.

Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Eigentum

Auch eine weitere gemeinsame Vermietung ist grundsätzlich möglich. Sie setzt allerdings voraus, dass beide Beteiligten auch nach der Trennung dauerhaft Entscheidungen über Miete, Instandhaltung, Kosten und einen möglichen späteren Verkauf gemeinsam treffen können.

Teilungsversteigerung

Können sich Miteigentümer dauerhaft nicht über die weitere Verwendung der Immobilie einigen, kann als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht kommen.

Das Verfahren ist gesetzlich besonders geregelt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine vorübergehende Einstellung beantragt werden. Bei Ehepartnern oder früheren Ehepartnern kann dabei auch das Wohl eines gemeinsamen Kindes eine Rolle spielen.

Welche Steuern und Kosten können bei einer Übertragung entstehen?

Bei der Übertragung eines Grundstücks zwischen Ehepartnern greift grundsätzlich eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Auch der Grundstückserwerb durch einen früheren Ehepartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Daneben können insbesondere Notar- und Grundbuchkosten entstehen.

Beim Verkauf einer Immobilie kann außerdem § 23 EStG relevant werden. Bei Grundstücken beträgt die dort geregelte Frist grundsätzlich zehn Jahre. Für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sieht das Gesetz Ausnahmen vor.

Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab und sollte deshalb mit einer Steuerberatung geklärt werden.

Mit einem belastbaren Immobilienwert die nächste Entscheidung treffen

Eine Scheidung mit Haus wird übersichtlicher, wenn drei Fragen konsequent voneinander getrennt werden.

Wem gehört die Immobilie?
Das betrifft die Eigentumsverhältnisse.

Welcher Wert ist für die Immobilie zum maßgeblichen Zeitpunkt anzusetzen?
Das ist die Aufgabe der Immobilienbewertung.

Welche vermögensrechtlichen Ansprüche ergeben sich daraus?
Das ist Teil der rechtlichen beziehungsweise steuerlichen Einordnung.

Eine unabhängige Immobilienbewertung löst deshalb nicht sämtliche Fragen einer Scheidung. Sie schafft aber eine objektive Zahlenbasis, auf der Entscheidungen über Übernahme, Auszahlung, Verkauf oder Zugewinnausgleich getroffen werden können.