Der Münchner Immobilienmarkt wurde 2025 wieder deutlich aktiver: 12.473 registrierte Immobilientransaktionen bedeuteten ein Plus von rund 14 % gegenüber 2024.
Die Preise entwickelten sich jedoch nicht einheitlich. Bei Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen lag der mittlere Quadratmeterpreis 2025 bei rund 10.050 €/m² und damit 4,7 % unter dem Vorjahr.
Im 1. Halbjahr 2026 stieg die Zahl der Kaufverträge nochmals um rund 3 %. Eigentumswohnungen zeigten sich vergleichsweise stabil, während sich bei Doppel- und Reihenhäusern überwiegend Preisrückgänge zeigten.
München zählt seit Jahren zu den hochpreisigen Immobilienmärkten Deutschlands. Doch nach der Zinswende hat sich das Marktgeschehen spürbar verändert: Die Zahl der Verkäufe steigt wieder, während sich die Preise je nach Objektart, Baujahr und Wohnlage unterschiedlich entwickeln.
Für eine belastbare Einordnung lohnt sich deshalb der Blick auf die tatsächlichen Kaufverträge. Die wichtigste Datengrundlage dafür ist der Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses München. Er wertet das vollständige Marktjahr 2025 detailliert aus und basiert auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Ergänzend zeigt der Halbjahresreport 2026, wie sich der Münchner Immobilienmarkt im laufenden Jahr weiterentwickelt.
Was kostet eine Eigentumswohnung in München? Wie haben sich Häuser und Grundstücke entwickelt? Und was sagen durchschnittliche Quadratmeterpreise tatsächlich über den Wert einer konkreten Immobilie aus?
Dieser Beitrag verbindet die detaillierte Jahresauswertung 2025 mit den aktuellen Markttendenzen des ersten Halbjahres 2026.
Immobilienmarkt München 2025 – Die wichtigsten Entwicklungen
Der Immobilienmarktbericht 2025 zeigt eine klare Veränderung gegenüber den schwächeren Marktjahren nach der Zinswende.
Insgesamt wurden 12.473 Immobilientransaktionen registriert. Damit lag die Zahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte rund 14 % über dem Vorjahresniveau.
Besonders deutlich war die Belebung beim Wohnungs- und Teileigentum. Hier stieg die Zahl der Verträge um rund 15 %.
Der Geldumsatz entwickelte sich dagegen wesentlich verhaltener. Insgesamt wurden rund 11,6 Milliarden Euro umgesetzt – lediglich etwa 2 % mehr als 2024.
Damit zeigt sich bereits eine wichtige Entwicklung: Mehr Verkäufe bedeuten nicht automatisch steigende Immobilienpreise.
Auch die einzelnen Teilmärkte entwickelten sich unterschiedlich. Bei individuellen Wohnbaugrundstücken stieg die Zahl der Kaufverträge 2025 um 18 %. Bei bebauten Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern wurden 5 % mehr Kaufverträge registriert, während der Geldumsatz in diesem Segment leicht zurückging.
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in München?
Einen einzigen Quadratmeterpreis für München gibt es nicht. Gerade der detaillierte Immobilienmarktbericht 2025 zeigt, wie stark sich Kaufpreise nach Wohnlage, Neubau oder Bestand unterscheiden.
Für Eigentumswohnungen wurden unter anderem folgende Durchschnittswerte ermittelt:
* Bestandswohnungen ohne Denkmalschutz. Quelle: Gutachterausschuss München, Immobilienmarktbericht 2025. Durchschnittswerte dienen der Marktbeobachtung und lassen sich nicht unmittelbar auf einzelne Immobilien übertragen.
Die Unterschiede sind erheblich. Eine Neubauwohnung in guter zentraler Lage lässt sich deshalb nicht sinnvoll mit einem pauschalen Münchner Durchschnittswert vergleichen. Bei den Bestandswohnungen kommt außerdem das Baujahr hinzu. Der Marktbericht unterscheidet deshalb detailliert nach Baujahresgruppen.
Wohnungspreise in München – Entwicklung 2025
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist die Zahl der Verträge 2025 wieder deutlich gestiegen. Gleichzeitig lagen die Preise noch unter dem Vorjahr.
Bei Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen zusammen sank der mittlere Quadratmeterpreis von 10.550 €/m² im Jahr 2024 auf 10.050 €/m² im Jahr 2025. Das entspricht einem Rückgang von rund 4,7 %.
Bei wiederverkauften Wohnungen fiel der Rückgang mit rund 1 % deutlich geringer aus.
Auch innerhalb des Jahres zeigte sich ein Unterschied: Bei Neubauwohnungen lagen die mittleren Verkaufspreise im zweiten Halbjahr 2025 rund 5,8 % unter dem Preisniveau des ersten Halbjahres, während die Preise bei wiederverkauften Wohnungen weitgehend stabil blieben.
Wie haben sich die Wohnungspreise langfristig entwickelt?
Der detaillierte Jahresbericht zeigt auch die langfristige Entwicklung von Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen.2010 lag der mittlere Quadratmeterpreis bei rund 4.050 €/m². Bis 2022 stieg er auf 11.500 €/m².
Danach setzte eine Korrektur ein:
- 2023: 11.300 €/m²
- 2024: 10.550 €/m²
- 2025: 10.050 €/m²
Damit liegt das Preisniveau weiterhin deutlich über dem Niveau von vor zehn oder fünfzehn Jahren, gleichzeitig aber unter dem Höchststand von 2022.
Durchschnittspreise verschiedener Jahre lassen sich nicht immer eins zu eins miteinander vergleichen. Welche Immobilien tatsächlich verkauft wurden, kann sich beispielsweise hinsichtlich Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung unterscheiden. Durchschnittswerte zeigen deshalb eine Marktentwicklung, aber nicht automatisch die Wertänderung einer konkreten Immobilie.
Wie entwickeln sich die Hauspreise in München?
Auch bei Häusern zeigt der Jahresbericht 2025 ein differenziertes Bild.
Bei Doppelhaushälften stieg die Zahl der Verkäufe 2025 insgesamt um rund 13 %. Gleichzeitig lag der Quadratmeterpreis von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rund 5 % unter dem Vorjahr. Bei Wiederverkäufen lag die durchschnittliche Veränderung bei etwa minus 1 %.
Bei Reihenhäusern wurden insgesamt rund 4 % mehr Kaufvorgänge registriert. Während die Preise für Reiheneckhäuser im Durchschnitt leicht zurückgingen, stiegen die Quadratmeterpreise wiederverkaufter Reihenmittelhäuser um rund 3 %.
Gerade bei Häusern zeigen die Daten eine große Streuung. Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Wohnlage können zu erheblichen Unterschieden führen.
Was zeigt das erste Halbjahr 2026?
Der Halbjahresreport 2026 ergänzt den umfassenden Jahresbericht um die aktuellste Entwicklung.
Im ersten Halbjahr 2026 lag die Zahl der Kaufverträge rund 3 % über dem Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz stieg um rund 7 % auf etwa 5,4 Milliarden Euro.
Auf dem Wohnungsmarkt zeigte sich eine vergleichsweise stabile Entwicklung:
- Bestandswohnungen: je nach Baujahresgruppe etwa -1 % bis +5 %, im Mittel rund +1 %
- Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage: etwa -2 %
- Neubauwohnungen in guter Lage: etwa +4 %
Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern wurden dagegen in fast allen untersuchten Teilmärkten Preisrückgänge festgestellt. Neubau-Doppelhaushälften bildeten die Ausnahme.
Wichtig: Die Wohnungspreise des Halbjahresreports sind vorläufige Preistendenzen, weil zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet waren.
Die Angaben aus dem Halbjahresreport 2026 zeigen die Entwicklung des ersten Halbjahres. Zum Zeitpunkt der Auswertung waren noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge abschließend ausgewertet. Die Werte eignen sich deshalb zur aktuellen Marktbeobachtung, ersetzen aber keine individuelle Wertermittlung.
Grundstückspreise in München
Auch der Grundstücksmarkt entwickelte sich 2025 rückläufig. Für individuelles Wohnbauland in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ermittelte der Gutachterausschuss auf Basis von 167 ausgewerteten Kaufverträgen einen durchschnittlichen Preisrückgang von rund 2,5 % gegenüber 2024.
Für das erste Halbjahr 2026 zeigt sich eine weitere erste Tendenz: Die bislang ausgewerteten Kaufpreise für individuelle Wohnbaugrundstücke lagen im Mittel rund 8 % unter den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026. Der Gutachterausschuss weist allerdings ausdrücklich auf die noch relativ geringe Zahl an Auswertungen hin.
Ein Bodenrichtwert ist außerdem nicht mit dem konkreten Grundstückswert gleichzusetzen.
Der Bodenrichtwert bietet eine wichtige Orientierung für das Preisniveau einer Lage. Der tatsächliche Wert eines konkreten Grundstücks hängt jedoch unter anderem von Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und weiteren objektspezifischen Merkmalen ab.
Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise in München?
Der Jahresbericht zeigt sehr deutlich, dass die Lage im Stadtgebiet einer der wichtigsten Faktoren der Preisbildung ist. Hinzu kommen insbesondere:
- Mikrolage und unmittelbare Umgebung
- Verkehrsanbindung
- Wohnfläche
- Lage der Wohnung im Gebäude
- Ausrichtung
- Ausstattung
- Baujahr
- baulicher Zustand
- Renovierungs- und Modernisierungsgrad
Bei Häusern spielen zusätzlich Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt und Nutzungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle.
Auch die Vermietung kann den Kaufpreis beeinflussen. Bei den vom Gutachterausschuss untersuchten Eigentumswohnungen wurden vermietete Wohnungen im Durchschnitt mit einem Abschlag gegenüber nicht vermieteten Wohnungen gehandelt.
Warum ein Quadratmeterpreis noch kein Immobilienwert ist
Durchschnittliche Quadratmeterpreise sind für Eigentümer hilfreich, um ein Gefühl für das aktuelle Marktumfeld zu bekommen. Für die konkrete Wertermittlung reicht es jedoch nicht, einen veröffentlichten Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche zu multiplizieren.
Beispiel: 80 m² × 8.000 €/m² = 640.000 Euro
Diese Rechnung berücksichtigt weder die genaue Lage noch Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundriss, Vermietung, Rechte und Belastungen oder andere individuelle Besonderheiten. Der errechnete Betrag kann deshalb deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.
Wie eine fundierte Bewertung aufgebaut ist und welche Verfahren dabei eine Rolle spielen, erklären wir ausführlicher in unserem Ratgeber „Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?“
Ein häufiger Fehler bei der Einschätzung von Immobilien ist, einen veröffentlichten Quadratmeterpreis einfach mit der Wohnfläche zu multiplizieren. Das wirkt zunächst plausibel, kann aber zu einem völlig falschen Ergebnis führen.
Ein Quadratmeterpreis ist immer nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl unterschiedlicher Verkäufe. Für den Wert der konkreten Immobilie sind unter anderem die Mikrolage, das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung, der Grundriss und bei Häusern auch das Grundstück entscheidend.
Mein Rat: Nutzen Sie Marktberichte und Quadratmeterpreise als erste Orientierung. Sobald es aber um eine wichtige finanzielle Entscheidung geht, sollte immer die konkrete Immobilie betrachtet werden.
Was bedeuten die aktuellen Immobilienpreise für Eigentümer?
Der Vergleich von 2025 und dem ersten Halbjahr 2026 zeigt, dass sich der Münchner Markt zwar wieder belebt hat, eine pauschale Aussage wie „die Preise steigen wieder“ aber zu kurz greift.
Eigentumswohnungen zeigen sich aktuell stabiler als einige Haussegmente. Gleichzeitig unterscheiden sich Neubau und Bestand sowie die einzelnen Wohnlagen deutlich.
Für Eigentümer bedeutet das: Marktberichte sind eine hervorragende Grundlage, um die aktuelle Situation einzuordnen. Für Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder steuerliche Zwecke ist aber der konkrete Wert der eigenen Immobilie entscheidend.
Für Eigentümer in der Region kann eine Immobilienbewertung in München sinnvoll sein, wenn aus der allgemeinen Marktentwicklung eine konkrete Entscheidung für die eigene Immobilie werden soll.
Lassen sich die Immobilienpreise für 2026 vorhersagen?
Der Halbjahresreport 2026 liefert eine aktuelle Momentaufnahme, aber keine gesicherte Prognose für das Gesamtjahr.
Insbesondere bei den Wohnungspreisen weist der Gutachterausschuss darauf hin, dass die veröffentlichten Werte des ersten Halbjahres zunächst als Preistendenz zu verstehen sind, da noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge abschließend ausgewertet waren.
Aus den vorhandenen Daten lässt sich deshalb vor allem ableiten:
- Der Markt ist wieder aktiver.
- Eigentumswohnungen entwickeln sich bislang vergleichsweise stabil.
- Häuser zeigen in mehreren Teilmärkten schwächere Preisentwicklungen.
- Die Entwicklung hängt stark vom jeweiligen Teilmarkt ab.
Eine konkrete prozentuale Prognose für das Gesamtjahr 2026 wäre auf dieser Grundlage nicht seriös.
Eine individuelle Immobilienbewertung schafft Klarheit
Marktberichte beantworten die Frage, wie sich der Immobilienmarkt insgesamt entwickelt.
Eine individuelle Immobilienbewertung beantwortet dagegen:
Was ist genau dieses Haus, diese Wohnung oder dieses Grundstück zu einem bestimmten Stichtag wert?
Bei uns beginnt die Bewertung mit dem konkreten Anlass und den individuellen Objektdaten. Nach dem Erstgespräch folgen die Prüfung der Unterlagen, der Ortstermin und die sachverständige Auswertung der relevanten Marktdaten.
Je nach Anlass kann ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Für Immobilien im Raum München finden Sie außerdem weitere Informationen auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in München.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in München
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in München?
Einen einheitlichen Quadratmeterpreis für München gibt es nicht. Im ersten Halbjahr 2026 lagen Neubauwohnungen beispielsweise bei rund 9.800 €/m² in durchschnittlicher Wohnlage und bei rund 10.550 €/m² in guter Wohnlage. Je nach Objektart, Baujahr und Lage können die tatsächlichen Preise deutlich davon abweichen.
Sind die Immobilienpreise in München 2026 gestiegen oder gefallen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Im ersten Halbjahr 2026 zeigten sich Eigentumswohnungen vergleichsweise stabil, während bei mehreren Haussegmenten Preisrückgänge festgestellt wurden. Die Entwicklung unterscheidet sich daher deutlich nach Objektart und Teilmarkt.
Was ist ein guter Quadratmeterpreis in München?
Ob ein Quadratmeterpreis günstig oder hoch ist, hängt stark von der Immobilie ab. Wohnlage, Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Größe beeinflussen den Kaufpreis erheblich. Ein Wert von beispielsweise 8.000 €/m² kann für ein Objekt hoch und für ein anderes vergleichsweise niedrig sein. Durchschnittspreise sollten deshalb immer nur als Orientierung dienen.
Wie haben sich die Immobilienpreise in München in den letzten 10 Jahren entwickelt?
Bei Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen lag der mittlere Quadratmeterpreis 2015 bei rund 6.300 €/m². 2025 waren es rund 10.050 €/m². Das entspricht über diesen Zeitraum einem Anstieg von knapp 60 %. Allerdings setzte nach dem Höchststand 2022 eine Preiskorrektur ein. Die Entwicklung lässt sich nicht automatisch auf andere Objektarten oder einzelne Immobilien übertragen.
Kann ich den Wert meiner Immobilie mit dem Quadratmeterpreis berechnen?
Nein, jedenfalls nicht zuverlässig. Die Multiplikation von Wohnfläche und durchschnittlichem Quadratmeterpreis liefert lediglich eine grobe Orientierung. Für den tatsächlichen Immobilienwert müssen unter anderem Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundriss und gegebenenfalls Grundstücksmerkmale, Rechte und Belastungen berücksichtigt werden.
Quellen
- Gutachterausschuss München: Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht für 2025 – Detaillierte Auswertung des Münchner Immobilienmarkts 2025 auf Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses; Hauptquelle für Transaktionszahlen, Geldumsatz, Preisentwicklungen sowie Kaufpreise von Wohnungen, Häusern und Grundstücken. Herausgegeben im Juni 2026. Abgerufen am 24.09.2026.
- Gutachterausschuss München: Halbjahresreport 2026 – Aktuelle Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2026 mit Angaben zu Kaufverträgen, Geldumsatz und vorläufigen Preistendenzen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Abgerufen am 24.09.2026.
- Landeshauptstadt München: Marktanalysen zum Münchner Immobilienmarkt – Offizielle Übersichtsseite des Gutachterausschusses mit Immobilienmarktberichten und aktuellen Marktanalysen. Abgerufen am 24.09.2026.
- Gutachterausschuss München: Bodenrichtwerte – Informationen zu Bodenrichtwerten und deren Einordnung für Grundstücke im Stadtgebiet München. Abgerufen am 24.09.2026.
Die Marktdaten wurden auszugsweise verwendet, redaktionell eingeordnet und in eigenen Darstellungen aufbereitet. Durchschnitts- und Mittelwerte dienen der Marktbeobachtung und lassen keine unmittelbaren Rückschlüsse auf den Verkehrswert einer einzelnen Immobilie zu.
Redaktionelle Richtlinien der Törteli Immobilienbewertungs GmbH
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