Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, wenn die marktüblich erzielbaren Erträge einer Immobilie für deren Wert maßgeblich sind.
Im allgemeinen Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und der kapitalisierte Reinertragsanteil der baulichen Anlagen getrennt betrachtet und anschließend zusammengeführt.
Zu den wichtigsten Eingangsgrößen gehören Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz. Eine reine Beispielrechnung ersetzt deshalb keine individuelle Immobilienbewertung.
Bei vermieteten Immobilien spielt die Frage eine zentrale Rolle, welche Erträge mit dem Objekt nachhaltig erzielt werden können. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an: Es betrachtet eine Immobilie aus der Perspektive ihrer marktüblich erzielbaren Erträge und gehört zu den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung.
Typische Anwendungsfälle sind Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie viele Gewerbeimmobilien. Entscheidend ist jedoch nicht allein die Gebäudeart, sondern wie vergleichbare Immobilien am jeweiligen Grundstücksmarkt üblicherweise gehandelt und bewertet werden.
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Für die Berechnung spielen insbesondere der Reinertrag, der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz eine Rolle.
In diesem Ratgeber erklären wir das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt, zeigen die Formel an einem vereinfachten Beispiel und erläutern, warum das Ergebnis einer reinen Tabellenrechnung noch nicht automatisch dem Verkehrswert einer konkreten Immobilie entspricht.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Bewertung von Immobilien, bei denen die Ertragserzielung für den Grundstücksmarkt eine wesentliche Rolle spielt.
Vereinfacht gesagt beantwortet es die Frage: Welchen heutigen Wert haben die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie unter Berücksichtigung des Grundstücks und der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes?
Die ImmoWertV sieht drei Varianten vor: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren. Für das Verständnis der Grundlogik betrachten wir zunächst das allgemeine Ertragswertverfahren.
Wie das Ertragswertverfahren neben Vergleichs- und Sachwertverfahren eingeordnet wird, erklären wir auch in unserem Ratgeber „Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?“.
Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?
Das Verfahren ist besonders relevant, wenn Kaufinteressenten und Marktteilnehmer eine Immobilie wesentlich unter Rendite- und Ertragsgesichtspunkten beurteilen.
Typische Beispiele sind Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien sowie andere vermietete Anlageimmobilien.
Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus kann dagegen – abhängig vom örtlichen Grundstücksmarkt und der verfügbaren Datengrundlage – beispielsweise das Vergleichs- oder Sachwertverfahren geeigneter sein. Welche Methode anzuwenden ist, lässt sich deshalb nicht ausschließlich anhand der Gebäudebezeichnung entscheiden.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird zunächst ermittelt, welcher Teil des Reinertrags auf das Gebäude entfällt. Hierfür wird vom jährlichen Reinertrag der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen.
Der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen wird anschließend über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Danach wird der Bodenwert hinzugerechnet.
Vereinfacht lautet der Rechenweg:
Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten = jährlicher Reinertrag
Jährlicher Reinertrag − Bodenwertverzinsungsbetrag = Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen × Kapitalisierungsfaktor = vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen
Vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert
Im Anschluss sind vorhandene besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sachverständig zu berücksichtigen.
Beispielrechnung: Ertragswertverfahren bei einem Mehrfamilienhaus
Die folgende Rechnung dient ausschließlich dazu, den Aufbau des Verfahrens verständlich zu machen. Die verwendeten Werte sind angenommene Beispielwerte und keine Marktdaten für ein bestimmtes Objekt oder eine bestimmte Region.
Wir betrachten ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen.
1. Jahresrohertrag
Angenommene marktüblich erzielbare Jahresmiete: 72.000 €.
Der Rohertrag orientiert sich im Ertragswertverfahren an den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Tatsächliche Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar sind.
2. Bewirtschaftungskosten
Für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckte Betriebskosten werden in unserem Beispiel 18.000 € angesetzt.
Damit ergibt sich: 72.000 € − 18.000 € = 54.000 € jährlicher Reinertrag.
3. Bodenwert und Bodenwertverzinsung
Für das Beispiel nehmen wir einen sachgerecht ermittelten Bodenwert von 300.000 € und einen objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz von 4,0 % an.
Der Bodenwertverzinsungsbetrag beträgt: 300.000 € × 4,0 % = 12.000 €.
Vom Reinertrag wird dieser Betrag abgezogen: 54.000 € − 12.000 € = 42.000 €.
4. Kapitalisierung des Gebäudeertrags
Bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von 45 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 % beträgt der Kapitalisierungsfaktor nach der Barwertformel der ImmoWertV rund 20,72.
Damit ergibt sich: 42.000 € × 20,72 = rund 870.000 € als vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen.
5. Bodenwert hinzurechnen
870.000 € + 300.000 € = rund 1.170.000 €.
Der vorläufige Ertragswert liegt in diesem vereinfachten Beispiel damit bei rund 1.170.000 €.
Das ist noch nicht automatisch der abschließende Verkehrswert. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sowie die tatsächlichen rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts müssen im Einzelfall geprüft und sachverständig berücksichtigt werden.
Der Kapitalisierungsfaktor hängt von Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz ab. Auch Bodenwert, Erträge und Bewirtschaftungskosten müssen zum Bewertungsobjekt und zum Wertermittlungsstichtag passen. Schon Änderungen einzelner Eingangsgrößen können den Ertragswert deutlich verändern.
Welche Eingangsgrößen bestimmen den Ertragswert?
Eine Formel ist nur so belastbar wie die Werte, die in sie eingesetzt werden. Beim Ertragswertverfahren sind insbesondere Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer entscheidend.
Rohertrag: Welche Miete wird angesetzt?
Nach § 31 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Die tatsächlich vereinbarte Miete wird zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar ist.
Besondere Vertragsgestaltungen, Mietbindungen oder deutlich vom Markt abweichende Ertragsverhältnisse müssen fachlich eingeordnet werden.
Welche Bewirtschaftungskosten werden berücksichtigt?
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören nach § 32 ImmoWertV insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckte Betriebskosten.
Wie wird der Bodenwert ermittelt?
Der Bodenwert wird nach der ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Ein geeigneter Bodenrichtwert kann dabei verwendet werden. Er darf jedoch nicht ungeprüft mit der Grundstücksfläche multipliziert werden: Der Bodenrichtwert ist auf seine Eignung für das konkrete Grundstück zu prüfen und bei relevanten Abweichungen anzupassen.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist ein aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteter Kapitalisierungszinssatz. Für die konkrete Bewertung muss geprüft werden, ob er für das Bewertungsobjekt geeignet ist; bei Abweichungen ist er objektspezifisch anzupassen.
Schon vergleichsweise kleine Änderungen des Zinssatzes können den Barwert der zukünftigen Erträge und damit den Ertragswert erheblich verändern.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie beeinflusst gemeinsam mit dem Liegenschaftszinssatz den Kapitalisierungsfaktor.
Modernisierungen können sich auf die Restnutzungsdauer auswirken. Die ImmoWertV enthält hierfür bei Wohngebäuden ein eigenes Modell; eine schematische Verlängerung allein aufgrund einzelner neuer Bauteile ist jedoch nicht sachgerecht.
Welche Rolle spielen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Der rechnerisch ermittelte vorläufige Ertragswert bildet noch nicht zwangsläufig alle Besonderheiten des konkreten Grundstücks ab.
Wertbeeinflussend können beispielsweise besondere Rechte und Belastungen, Baumängel oder Bauschäden, wirtschaftliche Besonderheiten, besondere Nutzungs- oder Vertragsverhältnisse sowie ein vom üblichen Zustand abweichender Modernisierungs- oder Instandhaltungszustand sein.
Solche Merkmale werden nicht einfach pauschal mit den jeweiligen Kosten gleichgesetzt. Sanierungskosten von 50.000 Euro bedeuten beispielsweise nicht automatisch, dass der Verkehrswert exakt um 50.000 Euro sinkt. Entscheidend ist der Einfluss auf den Marktwert des konkreten Objekts.
Beim Ertragswertverfahren liegt der größte Fehler selten in der Multiplikation. Entscheidend ist, ob die verwendeten Eingangsgrößen zum Objekt und zum Grundstücksmarkt passen.
Besonders beim Liegenschaftszinssatz, bei der nachhaltig erzielbaren Miete und bei der Restnutzungsdauer können kleine Änderungen einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis haben.
Mein Rat: Wer den Wert einer vermieteten Immobilie wirklich beurteilen möchte, sollte nicht nur das Endergebnis prüfen, sondern nachvollziehen können, woher jede einzelne Eingangsgröße stammt.
Allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren
Allgemeines Ertragswertverfahren
Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird vom Reinertrag zunächst der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen. Der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Anschließend wird der Bodenwert hinzugerechnet.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird dagegen der gesamte jährliche Reinertrag kapitalisiert. Zum Barwert des Reinertrags wird anschließend der über die Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert addiert.
Wichtig: „Vereinfacht“ bedeutet nicht, dass der Bodenwert ignoriert wird. Er wird lediglich rechnerisch anders in das Verfahren einbezogen.
Periodisches Ertragswertverfahren
Das periodische Ertragswertverfahren kommt in Betracht, wenn die Erträge über einen bestimmten Zeitraum mit hinreichender Sicherheit unterschiedlich prognostiziert werden können. Dabei werden die Reinerträge der einzelnen Perioden auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und mit dem ebenfalls abgezinsten Restwert des Grundstücks zusammengeführt. Der Betrachtungszeitraum soll nach ImmoWertV in der Regel zehn Jahre nicht überschreiten.
Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren?
| Verfahren | Typischer Schwerpunkt | Häufige Anwendungsfälle |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | marktüblich erzielbare Erträge | Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, viele Gewerbeobjekte |
| Vergleichswertverfahren | Kaufpreise bzw. Vergleichsfaktoren geeigneter Vergleichsobjekte | z. B. Eigentumswohnungen, Grundstücke, je nach Datenlage weitere Immobilien |
| Sachwertverfahren | Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Bodenwert, anschließend Marktanpassung | häufig eigengenutzte Immobilien, wenn der Sachwert das Marktgeschehen sachgerecht abbildet |
Mehr zu den Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Ratgeber „Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?“.
Ist der Ertragswert automatisch der Verkehrswert?
Nicht zwingend.
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert ist in § 194 BauGB definiert. Das Ertragswertverfahren ist eines der Verfahren, mit denen dieser Verkehrswert sachgerecht abgeleitet werden kann.
Das Ergebnis einer vereinfachten eigenen Rechnung ist deshalb nicht automatisch ein Verkehrswert. Für eine fundierte Bewertung müssen unter anderem die verwendeten Marktdaten, das Bewertungsmodell und die individuellen Merkmale des Objekts zusammenpassen.
Wenn ein belastbarer Verkehrswert benötigt wird, finden Sie weitere Informationen zu unserem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Welche Unterlagen werden für eine Bewertung im Ertragswertverfahren benötigt?
Bei einer vermieteten Immobilie sind neben den allgemeinen Objektunterlagen insbesondere Informationen zu den Ertrags- und Nutzungsverhältnissen wichtig. Dazu können unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen und Grundrisse, Flächenberechnungen, Mietverträge, aktuelle Mietaufstellung, Angaben zu nicht umlagefähigen Kosten, Nachweise über Modernisierungen und Instandsetzungen sowie Unterlagen zu Rechten und Belastungen gehören.
Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom Bewertungsobjekt und dem Anlass der Bewertung ab.
Kann man den Ertragswert selbst berechnen?
Die mathematische Grundstruktur lässt sich grundsätzlich nachvollziehen. Für eine erste Orientierung kann eine Beispielrechnung hilfreich sein.
Schwierig wird es jedoch bei den Eingangsgrößen. Ein Online-Rechner kennt nicht automatisch den geeigneten objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz, die marktüblich erzielbaren Erträge, einen sachgerecht angepassten Bodenrichtwert, die zutreffende Restnutzungsdauer oder besondere Rechte und Belastungen.
Eine eigene Berechnung kann daher eine Orientierung liefern, aber ein qualifiziertes Gutachten nicht ersetzen.
Für private Entscheidungsgrundlagen kann je nach Anlass auch ein Kurzgutachten ausreichen.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?
Der Ertragswert ist das Ergebnis des Ertragswertverfahrens unter Berücksichtigung der dafür maßgeblichen Marktdaten und Objektmerkmale. Der Verkehrswert ist dagegen die in § 194 BauGB definierte Zielgröße der Verkehrswertermittlung. Das Ertragswertverfahren kann dazu dienen, den Verkehrswert abzuleiten.
Warum wird beim Ertragswertverfahren der Boden separat betrachtet?
Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird berücksichtigt, dass Grund und Boden und die baulichen Anlagen unterschiedliche wirtschaftliche Eigenschaften haben. Der Bodenwert wird separat ermittelt, während der Ertragsanteil der baulichen Anlagen über deren Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.
Wie stark beeinflusst der Liegenschaftszinssatz den Ertragswert?
Sehr stark. Der Liegenschaftszinssatz beeinflusst sowohl die Bodenwertverzinsung als auch den Kapitalisierungsfaktor. Ein höherer Zinssatz führt bei ansonsten gleichen Voraussetzungen regelmäßig zu einem niedrigeren Barwert der zukünftigen Erträge.
Ist der Liegenschaftszinssatz dasselbe wie ein Kreditzins?
Nein. Der Liegenschaftszinssatz ist ein aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteter Kapitalisierungszinssatz für die Immobilienbewertung. Er ist nicht mit dem persönlichen Finanzierungs- oder Darlehenszins eines Eigentümers gleichzusetzen.
Wird beim Ertragswertverfahren die tatsächliche oder die marktübliche Miete verwendet?
Nach der ImmoWertV sind grundsätzlich die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge maßgeblich. Tatsächliche Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Abweichende Vertrags- oder Ertragssituationen müssen im jeweiligen Bewertungsfall fachlich eingeordnet werden.
Was ist das vereinfachte Ertragswertverfahren?
Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der jährliche Reinertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und mit dem über denselben Zeitraum abgezinsten Bodenwert zusammengeführt. Anders als beim allgemeinen Verfahren wird zuvor kein Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag abgezogen.
Quellen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), § 27 – Grundlagen des Ertragswertverfahrens und die drei Verfahrensvarianten. Abgerufen am 08.10.2026.
- ImmoWertV, §§ 28–34 – Allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren sowie Regelungen zu Rohertrag, Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Barwertfaktor. Abgerufen am 08.10.2026.
- ImmoWertV, § 21 – Definition und Herleitung der Liegenschaftszinssätze als Kapitalisierungszinssätze des Grundstücksmarkts. Abgerufen am 08.10.2026.
- ImmoWertV, § 40 – Grundlagen der Bodenwertermittlung und Verwendung geeigneter bzw. objektspezifisch angepasster Bodenrichtwerte. Abgerufen am 08.10.2026.
- ImmoWertV, Anlage 2 – Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen. Abgerufen am 08.10.2026.
- Baugesetzbuch (BauGB), § 194 – Gesetzliche Definition des Verkehrswerts bzw. Marktwerts. Abgerufen am 08.10.2026.
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