Immobilienbewertung bei Erbschaft: neutral und rechtssicher

Maßgeblich ist der Todestag des Erblassers, nicht der Tag der Besichtigung. Das gilt auch dann, wenn der Erbfall Jahre zurückliegt. Für eine rückwirkende Bewertung greifen wir auf die Marktdaten zurück, die zum damaligen Stichtag galten, also Bodenrichtwerte, Vergleichsdaten und das Zinsniveau von damals.

Geht es dagegen um die Auszahlung unter Miterben, wird häufig der aktuelle Wert herangezogen, weil sich die Beteiligten heute einigen. Welcher Stichtag für Ihren Fall gilt, klären wir vorab.

Erben mehrere Personen gemeinsam, werden sie als Erbengemeinschaft in ungeteilter Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen. Niemandem gehört ein bestimmter Teil der Immobilie, allen gehört das Ganze gemeinsam. Verkaufen, belasten oder übertragen lässt sich die Immobilie deshalb nur einvernehmlich.

Für die Bewertung ändert das nichts: Ermittelt wird der Verkehrswert der gesamten Immobilie. Die Anteile ergeben sich anschließend rechnerisch aus den Erbquoten. Zur Umschreibung im Grundbuch und zur Auseinandersetzung berät Sie ein Notar oder ein Fachanwalt für Erbrecht.

Beauftragt die Erbengemeinschaft gemeinsam, werden die Kosten üblicherweise nach Erbquoten getragen. Beauftragt ein Miterbe allein, zahlt zunächst er. Ob sich die Kosten später ausgleichen lassen, hängt von der Auseinandersetzungsvereinbarung ab.

Wir bewerten unabhängig davon, wer uns beauftragt. In der Praxis empfiehlt sich die gemeinsame Beauftragung, weil ein Gutachten, das alle mit in Auftrag gegeben haben, von allen schwerer in Frage gestellt wird.

Das gerichtliche Gutachten beauftragt das Vollstreckungsgericht. Die Kosten trägt zunächst derjenige, der die Teilungsversteigerung beantragt hat, sie werden später aus dem Versteigerungserlös beglichen.

Davon zu unterscheiden ist ein Gutachten, das Sie selbst in Auftrag geben, meist bevor es überhaupt zur Versteigerung kommt. Dafür gilt unser Festpreis, und Sie erfahren vorab, was die Immobilie wert ist, bevor Sie sich auf ein Verfahren einlassen. 

Ja, aber nur gemeinsam. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen, denn die Immobilie gehört der Gemeinschaft ungeteilt. Einigt sich die Gemeinschaft nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die in der Regel unter dem Marktwert endet.

Für den Verkauf selbst ist ein neutral ermittelter Wert die beste Grundlage: Er verhindert, dass unter Wert verkauft wird, und nimmt der Preisdiskussion innerhalb der Gemeinschaft die Schärfe.

Die Auszahlung berechnet sich aus dem Verkehrswert der Immobilie multipliziert mit den Erbquoten der übrigen Miterben. Abzuziehen sind bestehende Belastungen wie ein laufendes Darlehen oder ein eingetragenes Wohnrecht.

Wichtig ist die Reihenfolge: erst der Wert, dann das Gespräch. Wer mit einer neutral ermittelten Zahl in die Verhandlung geht, diskutiert über die Finanzierung statt über die Bewertung. Zur rechtlichen Umsetzung, also Auseinandersetzungsvereinbarung und notarieller Übertragung, beraten Notar und Fachanwalt.

Die übliche Dauer liegt bei rund 20 Werktagen, also drei bis vier Wochen, nach der Objektbesichtigung. Eine schnellere Erstellung ist möglich, etwa bei Fristen des Finanzamts oder in laufenden Verkaufsprozessen. Nennen Sie uns Ihren Termin einfach im Erstgespräch.

Länger dauert es, wenn Unterlagen fehlen und vom Bauamt beschafft werden müssen, wenn komplexe Konstellationen vorliegen wie ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauch, oder wenn mehrere Objekte zu bewerten sind.

Ja. Einträge wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch wirken sich wertmindernd aus, weil sie die Nutzbarkeit der Immobilie einschränken. Gerade im Erbfall ist das häufig, etwa wenn eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen und dem Übergeber ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde.

Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs analysieren wir sachlich und berücksichtigen sie entsprechend in der Wertermittlung. Wie stark die Minderung ausfällt, hängt unter anderem vom Umfang des Rechts und von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ab.

In aller Regel ja, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Es muss sich um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV handeln, und der Ersteller muss die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG erfüllen. Das Gesetz nennt dafür den zuständigen Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden.

Mehr dazu auf unserer Seite Gutachten für das Finanzamt.