Immobilienbewertung bei Scheidung und Zugewinnausgleich: neutral und gerichtsfest

Der Verkehrswert ist der Marktwert Ihrer Immobilie nach § 194 BauGB. Er bestimmt, wie hoch der Zugewinnausgleich ausfällt und wie viel bei einer Übernahme auszuzahlen ist.

Der Verfahrenswert ist etwas völlig anderes. Er ist der Streitwert des Scheidungsverfahrens und dient allein der Berechnung von Gerichts- und Anwaltskosten nach dem FamGKG. In ihn fließen unter anderem die Einkommen beider Ehegatten ein. Ein Immobiliengutachten hat darauf keinen Einfluss, und umgekehrt sagt der Verfahrenswert nichts über den Wert Ihrer Immobilie aus. Zum Verfahrenswert berät Sie Ihr Fachanwalt für Familienrecht.

Für das Eigentum ist der Grundbucheintrag maßgeblich, die Immobilie gehört also allein der eingetragenen Person. Für den Zugewinnausgleich zählt sie trotzdem: Sie fließt in das Anfangs- und Endvermögen dieser Person ein, und der während der Ehe entstandene Wertzuwachs wird im Ausgleich berücksichtigt.

Deshalb ist auch in dieser Konstellation eine stichtagsgenaue Bewertung nötig, und zwar für beide Stichtage. Wie sich das rechtlich im Einzelnen auswirkt, insbesondere bei Immobilien, die vor der Ehe erworben oder während der Ehe geerbt oder geschenkt wurden, beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht.

In der Regel ja, wenn sie den Verkehrswert erhöht hat. Genau deshalb müssen Anfangs- und Endwert sauber getrennt werden: Der Anfangswert bildet den Zustand zum Tag der Eheschließung ab, spätere Modernisierungen dürfen ihn nicht erhöhen.

Für die Bewertung heißt das, dass wir Belege zu Modernisierungen und Instandsetzungen brauchen. Sie zeigen, welcher Zustand zu welchem Zeitpunkt vorlag. Ohne diese Abgrenzung entsteht schnell ein verzerrter Zugewinn, zum Nachteil einer Seite.

Beauftragen beide Seiten gemeinsam, teilen sie sich die Kosten üblicherweise hälftig. Das ist der übliche Weg bei einer einvernehmlichen Lösung und verhindert von vornherein den Streit über die Neutralität des Gutachtens.

Beauftragt eine Seite allein, trägt sie zunächst die Kosten. Ordnet das Gericht ein Gutachten an, leistet die beweisführende Partei einen Vorschuss, über die endgültige Kostentragung entscheidet das Gericht. Wir bewerten unabhängig davon, wer uns beauftragt.

Zunächst lohnt der Versuch, gemeinsam einen Sachverständigen zu beauftragen. Ein Gutachten, das beide mit in Auftrag gegeben haben, wird anschließend von beiden schwerer in Frage gestellt, und es ist der schnellste und günstigste Weg.

Kommt keine Einigung zustande, kann jede Seite ein eigenes Gutachten einholen. Im gerichtlichen Verfahren bestellt das Familiengericht dagegen selbst einen Sachverständigen. Ihr eigenes Gutachten ist dann ein Parteigutachten, bleibt aber wirkungsvoll, weil sich Gericht und gerichtlicher Sachverständiger mit den darin dargelegten Wertansätzen auseinandersetzen müssen.

Ordnet das Gericht die Teilungsversteigerung an, beauftragt es selbst einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten. Daran bemisst sich der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert und damit die Wertgrenzen im Verfahren. Auf die Auswahl des Sachverständigen haben die Beteiligten keinen Einfluss.

Davon zu unterscheiden ist ein Gutachten, das Sie selbst in Auftrag geben, meist bevor es überhaupt so weit kommt. Es zeigt Ihnen, was die Immobilie wert ist, bevor Sie sich auf ein Verfahren einlassen, das erfahrungsgemäß unter Marktwert endet und zusätzliche Kosten verursacht.

Die übliche Dauer liegt bei rund 20 Werktagen, also drei bis vier Wochen, nach der Objektbesichtigung. Eine schnellere Erstellung ist möglich, etwa wenn ein Gerichtstermin ansteht oder eine Finanzierungszusage befristet ist. Nennen Sie uns Ihren Termin einfach im Erstgespräch.

Länger dauert es, wenn Unterlagen fehlen und vom Bauamt beschafft werden müssen, wenn zwei Stichtagswerte rückwirkend zu ermitteln sind, oder wenn mehrere Objekte bewertet werden.

Ja. Einträge wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch wirken sich wertmindernd aus, weil sie die Nutzbarkeit einschränken. Auch Wege- und Leitungsrechte, Baulasten oder ein Erbbaurecht beeinflussen den Wert.

Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs analysieren wir sachlich und berücksichtigen sie entsprechend in der Wertermittlung. Grundschulden aus Abteilung III sind davon zu unterscheiden: Sie mindern nicht den Verkehrswert, sondern werden bei der Auszahlungsrechnung als Restschuld berücksichtigt.

In aller Regel ja, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Es muss sich um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV handeln, und der Ersteller muss die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG erfüllen. Das Gesetz nennt dafür den zuständigen Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden.

Ein Teil unseres Teams ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der DAkkS akkreditierte Stelle zertifiziert. Stellt eine Behörde Rückfragen, erläutern wir die Bewertung für Sie, ohne Zusatzkosten.