Immobilienbewertung für Wohnimmobilien in Nürnberg
Eine professionelle Immobilienbewertung für Wohnimmobilien ist essenziell, um den realistischen Marktwert zu bestimmen – sei es für den Verkauf, eine Erbschaft oder eine Finanzierung. In Nürnberg gibt es dabei spezielle Faktoren, die berücksichtigt werden müssen.
Was zählt als Wohnimmobilie?
- Eigentumswohnungen – von Altbau bis Neubau
- Einfamilienhäuser & Doppelhaushälften
- Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
- Reihenhäuser & Stadthäuser
- Wohnimmobilien machen in Nürnberg über 70 % des Immobilienmarktes aus. Die richtige Wertermittlung hilft Eigentümern, ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen oder rechtssicher zu bewerten.
Methoden zur Bewertung von Wohnimmobilien
Vergleichswertverfahren: Eigentumswohnungen werden meist mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei wird der Wert anhand kürzlich verkaufter, vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung ermittelt. Entscheidende Faktoren sind Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Falls es Abweichungen zu den Vergleichsobjekten gibt, werden entsprechende Zu- oder Abschläge vorgenommen. Dieses Verfahren ist besonders zuverlässig in gut erschlossenen Stadtteilen Nürnbergs wie Gostenhof, St. Johannis oder Wöhrd, wo ausreichend Vergleichswerte vorliegen.
Ertragswertverfahren: Mehrfamilienhäuser werden in der Regel mit dem Ertragswertverfahren bewertet, da sie oft als Kapitalanlage genutzt werden. Dabei wird der Wert aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) berechnet. Ein Kapitalisierungsfaktor bestimmt den aktuellen Marktwert basierend auf den zu erwartenden Erträgen. Dieses Verfahren ist besonders in Stadtteilen mit hoher Mietnachfrage wie der Nürnberger Südstadt oder Langwasser relevant, wo sich Investitionen durch stabile Mieterträge lohnen.
Vergleichs- oder Sachwertverfahren: Bei Einfamilienhäusern kommt entweder das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Falls ausreichend ähnliche Häuser in der Region existieren, wird der Wert anhand tatsächlicher Verkaufsdaten bestimmt. Gibt es jedoch wenige Vergleichsobjekte – z. B. bei individuellen Architektenhäusern oder denkmalgeschützten Gebäuden –, wird das Sachwertverfahren angewandt. Dabei wird der Gebäudewert basierend auf den Herstellungskosten abzüglich Altersminderung berechnet und mit dem Bodenwert kombiniert. In Stadtteilen mit vielen Neubauten oder Einfamilienhaussiedlungen, wie Zabo oder Erlenstegen, eignet sich das Vergleichswertverfahren besonders gut.
Tipp: Besonders in gut erschlossenen Wohnlagen wie St. Johannis oder Gostenhof eignet sich das Vergleichswertverfahren, da es genügend Vergleichsobjekte gibt.
Regionale Besonderheiten bei der Bewertung von Wohnimmobilien in Nürnberg
Hohe Nachfrage in beliebten Stadtteilen
In Nürnberg gibt es Stadtteile, in denen die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch ist, was die Immobilienpreise überdurchschnittlich steigen lässt.
Beispielhafte Stadtteile mit hoher Nachfrage
- Altstadt: Zentral gelegen, mit historischem Flair und bester Infrastruktur. Wohnungen sind hier besonders begehrt, was die Preise trotz eingeschränkter Neubauflächen hochhält.
- Erlenstegen: Beliebte Wohngegend mit vielen hochwertigen Einfamilienhäusern und Villen. Die hohe Nachfrage sorgt für stabile bis steigende Preise.
- Wöhrd: Zentrale Lage, Nähe zur Universität und gut angebunden an den öffentlichen Nahverkehr – ideal für Kapitalanleger und Familien.
Einfluss von Bodenrichtwerten auf den Immobilienpreis
Die Bodenrichtwerte sind ein wichtiger Indikator für den Immobilienwert, da sie den durchschnittlichen Grundstückspreis pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage festlegen. In Nürnberg gibt es hier erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen.
Beispiele für aktuelle Bodenrichtwerte (pro m²) in Nürnberg:
- Altstadt: Hohe Bodenrichtwerte von bis zu 4.500 €/m²
- Erlenstegen: Sehr hohe Werte für Einfamilienhausgrundstücke, oft über 1.500 €/m²
- Langwasser: Günstigere Bodenrichtwerte von ca. 500–800 €/m²
- Folge: Je höher der Bodenrichtwert, desto teurer die Immobilie – selbst wenn das Gebäude selbst keine Luxusausstattung hat. In hochpreisigen Gegenden wie der Altstadt oder Erlenstegen ist der Grundstückswert oft der größte Preistreiber.
Denkmalschutz-Auflagen in Altstadtlagen können den Wert beeinflussen
Viele Gebäude in der Nürnberger Altstadt oder in historischen Vierteln stehen unter Denkmalschutz. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Immobilienbewertung.
Beispiele für aktuelle Bodenrichtwerte (pro m²) in Nürnberg:
- Besonderheiten von denkmalgeschützten Immobilien:
- Hohe architektonische und kulturelle Bedeutung
- Fördermöglichkeiten für Sanierungen
- Einschränkungen bei Modernisierungen und Umbauten
- Hohe Sanierungskosten aufgrund strenger Auflagen
- Denkmalgeschützte Immobilien haben oft einen hohen ideellen Wert, sind aber schwerer zu bewerten, da Modernisierungen teuer und genehmigungspflichtig sind.
- Während Liebhaber und Investoren bereit sind, hohe Preise für gut erhaltene Altbauwohnungen zu zahlen, kann der Wiederverkaufswert durch die eingeschränkten Umbaumöglichkeiten gedämpft werden.
- In Vierteln wie St. Sebald oder St. Lorenz müssen Eigentümer mit längeren Verkaufszeiten rechnen, da nicht jeder Käufer bereit ist, in ein denkmalgeschütztes Gebäude zu investieren.
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