Immobilienbewertung für Gewerbeimmobilien in Nürnberg
Gewerbeimmobilien werden anders bewertet als Wohnimmobilien, da sie oft auf wirtschaftliche Rentabilität und Ertrag ausgerichtet sind. In Nürnberg als bedeutendem Wirtschaftsstandort gibt es viele verschiedene Gewerbetypen, die sich auf den Wert auswirken.
Was zählt als Gewerbeimmobilie?
- Bürogebäude & Geschäftshäuser
- Einzelhandelsflächen & Einkaufszentren
- Logistik- und Lagerhallen
- Gewerbegrundstücke & Industrieanlagen
- Gewerbeimmobilien unterliegen stärkeren Markt- und Konjunkturschwankungen, weshalb eine fundierte Bewertung essenziell ist.
Methoden zur Bewertung von Gewerbeimmobilien in Nürnberg
Ertragswertverfahren
Büroimmobilien werden fast immer nach dem Ertragswertverfahren bewertet, da der Wert maßgeblich von den Mieteinnahmen abhängt. Die wichtigsten Faktoren sind:
- Höhe und Stabilität der Mieteinnahmen
- Lage und Infrastruktur (ÖPNV-Anbindung, Parkmöglichkeiten)
- Zustand und Modernität der Büroflächen
Büroflächen in der Altstadt oder Südstadt erzielen Spitzenpreise, während Randlagen weniger stark nachgefragt sind.
Ertragswertverfahren
Einzelhandelsimmobilien werden ebenfalls auf Basis der Mieterträge bewertet. Hier sind jedoch noch weitere Faktoren entscheidend:
- Passantenfrequenz (hohe Laufkundschaft = höherer Wert)
- Anbindung an Einkaufszentren oder Fußgängerzonen
- Mietverträge mit etablierten Einzelhändlern oder Filialisten
Beispiel: Eine Einzelhandelsfläche in der Nürnberger Fußgängerzone hat einen wesentlich höheren Wert als eine vergleichbare Fläche in einem Randbezirk.
Ertragswertverfahren
Die steigende Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen in Nürnberg führt zu einer Wertsteigerung in diesem Segment. Die Bewertung erfolgt durch das Ertragswertverfahren, basierend auf:
- Nähe zu Autobahnen und Verkehrsknotenpunkten
- Größe und Funktionalität der Hallen
- Mietverträge mit Logistikunternehmen
Sachwertverfahren
Industrieimmobilien werden oft nach dem Sachwertverfahren bewertet, da viele Eigentümer sie selbst nutzen und nicht vermieten. Hierbei spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Baukosten und Zustand der Produktionsanlagen
- Grundstückswert und Erweiterungsmöglichkeiten
- Lage im Gewerbegebiet vs. Stadtlage
Industrieflächen in Gewerbeparks haben meist niedrigere Quadratmeterpreise als zentrumsnahe Büroflächen, da sie weniger von Fußgängerverkehr und Einzelhandelsattraktivität abhängen.
Regionale Besonderheiten bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien in Nürnberg
Hohe Nachfrage nach Büroflächen in zentralen Lagen
Büroflächen in der Altstadt, Südstadt und Gostenhof sind aufgrund ihrer zentralen Lage und guten Infrastruktur besonders gefragt. Hier gibt es oft geringe Leerstandsquoten und hohe Mietpreise.
Steigende Mieten im Logistiksektor, insbesondere an Autobahnanbindungen
Durch den boomenden Online-Handel und die Nähe zu Autobahnen (A3, A6, A9) sind Lager- und Logistikflächen in Nürnberg besonders wertvoll. Flächen in Hafennähe oder an Gewerbeparks erzielen zunehmend höhere Mieten.
Einfluss der Wirtschaftsentwicklung auf Gewerbeimmobilienpreise
Konjunkturschwankungen wirken sich direkt auf den Wert von Gewerbeimmobilien aus. Während Büroimmobilien in wirtschaftlich starken Zeiten stark gefragt sind, können Industrieflächen in Krisenzeiten an Wert verlieren, wenn Produktionskapazitäten abgebaut werden.
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