Wenn das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet: Erbschaft- und Schenkungsteuer senken

Zuständig ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nicht das Wohnsitzfinanzamt der Erben oder Beschenkten. Es fordert bei Bedarf eine Feststellungserklärung an, ermittelt daraus den Grundbesitzwert und erlässt den Feststellungsbescheid. Dieser geht anschließend an das für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zuständige Finanzamt, das den Wert übernimmt.

Nein. Der Feststellungsbescheid stellt nur den Grundbesitzwert fest, er fordert noch keine Steuer. Er ist ein Grundlagenbescheid: Der spätere Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid übernimmt den festgestellten Wert bindend und prüft ihn nicht erneut.

Daraus folgt das Wichtigste: Einwände gegen den Wert müssen gegen den Feststellungsbescheid gerichtet werden, nicht gegen den Steuerbescheid. Wird der Feststellungsbescheid bestandskräftig, ist der Wert festgeschrieben.

Der ermittelte Wert wird auf volle 1.000 Euro nach unten abgerundet, so sieht es das Bewertungsgesetz vor. Aus 487.640 Euro werden also 487.000 Euro. Das ist eine reine Rechenregel und ändert nichts daran, dass der zugrunde liegende Wert typisiert ermittelt wurde, also ohne Besichtigung und ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands. Schadensgutachten. Hierzu benötigen Sie ein Gutachten für Bauschäden und Baumängel. 

Nachrechnen lässt sich der Wert grundsätzlich, verlässlich ist das Ergebnis aber selten. Sie bräuchten dafür den Bodenrichtwert zum Stichtag, die zutreffende Verfahrensart, die gesetzlichen Regelherstellungskosten oder die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses sowie den passenden Liegenschaftszinssatz.

Für eine erste Orientierung genügt das. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG reicht eine eigene Berechnung nicht aus, dafür verlangt das Gesetz ein Gutachten von einem geeigneten Ersteller.

Der Bescheid ergeht einheitlich und gesondert für alle Beteiligten. In der Praxis erhält ihn häufig ein Empfangsbevollmächtigter der Erbengemeinschaft, die Wirkung erstreckt sich aber auf alle Miterben. Wichtig ist deshalb, dass die Frist für alle gleichzeitig läuft: Wer Einwände hat, sollte sich zügig mit den übrigen Miterben abstimmen.

Nach Abgabe der Feststellungserklärung vergehen je nach Finanzamt und Auslastung meist einige Wochen bis wenige Monate. Diese Zeit lässt sich nutzen: Wer bereits vermutet, dass der Wert zu hoch ausfallen wird, kann das Gutachten vorbereiten und den Einspruch dann sofort begründen.

Grundsätzlich ja, ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Zusammen mit dem Einspruch lässt sich aber eine Aussetzung der Vollziehung beantragen. Ob das im konkreten Fall sinnvoll und aussichtsreich ist, beurteilt der Steuerberater am besten, weil er die gesamte steuerliche Situation kennt.

Nein. Wir ermitteln den Verkehrswert unabhängig und ergebnisoffen nach § 194 BauGB. Ob eine Steuerersparnis möglich ist, hängt vom Einzelfall ab, eine bestimmte Wertminderung kann nicht zugesagt werden.

Der Grund, warum Abweichungen überhaupt entstehen, liegt in der Systematik: Das Finanzamt rechnet mit Durchschnittswerten und kann Zustand, Reparaturstau oder bestehende Rechte nicht berücksichtigen. Ein Verkehrswertgutachten erfasst genau diese Umstände.